※ 本ブログ記事は過去(2019年10月10日)に配信したメルマガを掲載したものです。


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第3回牧口大学のDVDの販売は【明日10/11(金)で終了】です。


「個人事業・法人の納税猶予のリスク一覧と対応策」

※ アンケート評点は「4.80」


今回も

「多くの税理士が勘違いしている、分かっていない内容」が

盛り沢山です。


特に、今回は民法改正があったので、

これに関係する部分も深く知っておかなければなりません。


個人的に一番知っておいて頂きたい内容は

「『持戻し免除』と『除外合意』の関係」です。


当社でもコンサル途中の案件がありますが、

「除外合意」は今後の大きなトレンドの1つになります。


そうなれば、持戻し免除との関係を知っておくことは必須!


皆さんが税理士であれば、

是非、ご覧ください。


牧口大学の特徴は超ロングランセミナーなので、

DVDも3枚あります。


「網羅的に」学ぶことができますので、

皆さんの顧問先さんへの提案にご活用ください。


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「個人事業・法人の納税猶予のリスク一覧と対応策」


※ アンケート評点は「4.80」

※ 10/11(金)17時で【販売終了】


http://www.success-idea.com/makiguchidaigaku/dvd/2019/3/
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では、今日は

「相続税の申告において、不動産鑑定評価額が否定された事例」を

解説します。


相続税の申告や不動産譲渡に伴い、

不動産鑑定評価額を採用することがあります。


ただし、不動産鑑定評価額は

「100%の確定的な時価」ではありません。


依頼者の要望により、

高くしたり、低くしたりという「要素」が

入り込む余地もあります。


そのため、税務調査において、

「不動産鑑定評価額はNG」と否認される場合もありますが、

この是非が争われた事例を見ていきましょう。


国税不服審判所の裁決(平成31年2月20日)です。


まずは、この事例の概要をまとめましょう。


〇 相続人:妻A、子B、子C


〇 平成27年12月〇日:相続開始

・ 今回、問題になった不動産の被相続人の持分は下記

・ 家屋:全部

・ 土地:2分の1


〇 平成28年9月23日:遺産分割協議の成立(下記)

・ 建物(持分2分の1):妻A 

・ 建物(持分2分の1):子B 

・ 土地(被相続人持分2分の1):子B


そして、この建物※は相続開始日において、

次の利用状況でした。


※ 昭和45年5月10日に建築された

鉄骨・鉄筋コンクリート造、地下1階、地上6階建の店舗・〇〇・居宅


※ 延床面積1,967.45平米


〇 地下1階、1階:貸店舗(月額賃料合計51万円)


〇 2階~4階:未利用

→ 平成18年までは〇〇として利用


〇 5階:未利用

→ 昭和60年頃までK教室として利用


〇 6階:被相続人と妻Aの自宅


〇 7、8階:電気設備等の機械室


この状況の下、

〇 家屋を解体除去することを前提とした不動産鑑定評価額

〇 解体除却費用7,000万円を控除

という評価額で申告がされたのでした。


「やりすぎ・・・。」というのが私の率直な感想です。


うちの事務所が申告をするならば、

特殊な場合を除き、

絶対に採用できない評価方法です・・・。


結果、審判所は次のとおり、判断したのでした。


〇 建物:平成27年度の固定資産税評価額をベースに評価(金額不明)

〇 土地:路線価をベースに計算(被相続人持分:26,377,372円)


いかがでしょうか?


この事例は「やりすぎ」の事例なので、

否認されても「当然の事例」と考えます。


ただし、皆さんに「当然の事例」をお伝えするために、

この裁決事例を取り上げた訳ではありません。


私が今回のメルマガで本当にお伝えしたい内容。


それは「不動産鑑定士のスキル」ということです。


昔、仕事を一緒にしていた不動産鑑定士(複数)から、

こんな話を聞いたことがあります。


あくまでも聞いた話であり、

統計数値、真偽を検証した訳ではありませんが・・・。


〇 不動産鑑定士のかなり多くは

  国税から「毎年の路線価を計算する」という仕事を受任している。

→ 国税に対抗する不動産鑑定書を出すことは「発注主」である国税に

  たてつくことになる。

→ 件数の問題もあるが、ケアしなければならない問題。

→ 「だから、私は外されました」とお話しされている不動産鑑定士に

  会ったこともあります。


〇 税務における不動産鑑定評価を受注している不動産鑑定士は一部


〇 だから、「広大地※」という言葉を理解している不動産鑑定士も一部

→ 「広大地」という言葉は税制改正でなくなりましたが、

  説明するために使用します。


※ 広大地とは文字どおり、500平米以上などの広い土地のことです。


※ こういう土地を売却しようとすると、買い手は不動産業者になり、

不動産業者は区割りをし、通行用の道路を入れ、戸建て分譲する。


※ 道路部分は不動産価値の減少分となる。


※ 実際に売却しなくても、相続税の申告の段階で

この価値減少分を控除して申告することになる。


この広大地の評価に関して、

不動産鑑定評価額を使うこともあった訳ですが、

税理士にとっては当たり前の「広大地」という言葉が

「多くの不動産鑑定士が知らない」という話を聞かされた時は

びっくりしました。


というのは、私が仕事でご一緒している不動産鑑定士の中には

1人もそんな方はいなかったからです。


どんな仕事でも同じですが、「受注する人のスキル」を

依頼者は判断することができません。


相続税や不動産譲渡に伴って、

税理士が「知り合いの不動産鑑定士」に依頼することもあります。


ただし、税理士がその不動産鑑定士のスキルを分かっていないことも

あるかもしれません。


納税者サイドが「税務上、耐えられない厳しい依頼」を

不動産鑑定士にしていることもあるかもしれません。


いずれにせよ、

不動産鑑定評価額が税務調査で問題になることはあります。


そのため、皆さんが相続税の申告や不動産譲渡に伴い、

不動産鑑定評価額を利用するならば、

しっかりした税理士、しっかりした不動産鑑定士に

依頼することが重要なのです。


もっとも、その見極めが難しいのですが・・・。


もし、皆さんが

〇 相続や事業承継のことでご相談されたい場合

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■編集後記


昨日は茨城県水戸市で講演をしていました。


お土産に水戸納豆さんの「手巻納豆」という

あられのようなお菓子を買ったのですが、

子供には不評でした・・・(涙)。


私は美味しいと思いましたし、

日本酒に合うおつまみだと思ったんですけどね・・・。


毎日は無理ですが、納豆はできるだけ食べるようにしていて、

「腸活」には気をつけています。


100歳超えても、

今と同じレベルの税務のセミナーをやることが目標です(笑)。

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