※ 本ブログ記事は過去(2018年3月15日)に配信したメルマガを掲載したものです。


皆さん、おはようございます!朝5時起きの税理士見田村です。

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さて、次回の「生保営業支援塾」のテーマは

「経理・決算書の基礎と2分の1損金のセールストーク」です。


講師は私(見田村)が務めます。


長期平準定期保険、逓増定期保険の【新しい売り方】も
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解説しますので、是非、お越しください。
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特に、逓増定期保険の新しい売り方は

低解約タイプか通常タイプかを問わないものです。


また、何人かの生保営業パーソン(優績者)に話したところ、

「すごく面白いですね!」と言われたものです。


実際に、当社のお客様でもこの加入の仕方をしている会社もあり、

私も優良会社にはドンドン勧めている方法です。 


これらも含めた「経理・決算書の基礎と2分の1損金のセールストーク」

というのが次回の「生保営業支援塾」のテーマです。


4/13(金)午後2時~4時45分にて開催しますので、

是非、お越しください。


遠方の方、ご都合がつかない方はDVDをご覧ください。


なお、セミナー会員でもDVDをご購入頂くことが可能です。


よろしくお願いします。


「生保営業支援塾」

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では、今日は皆さんに

「土地の評減額の是非が争われた事例」を解説します。


今回の事例は国税不服審判所の裁決(平成29年4月7日)ですが、

相続税における土地の評価について争われたものです。


まずは、前提条件ですが、

〇 納税者は一般的な計算方法※により、土地を評価して申告

※ 財産評価基本通達による評価方法

〇 その後、一般的な計算方法ではなく、

  不動産業者の査定額で評価すべきとして還付請求(更正の請求)

となっていました。


この事例の争点は「減額割合を60%とすべきか否か」です。


これに関して、納税者は下記などと主張しました。


〇 この土地にはがけ地が含まれている。


〇 道路から土地まで重機が届かないという制約があり、

  土地の上の建物を取り壊すことができず、

  隣家にしか売却することができない。


〇 平成28年11月29日時点でこの土地に隣接する土地につき、

  1平米当たり×××円で売買の商談が行われている。


〇 一般に、無道路地が近隣の土地の価額の約40~60%の価額で

  売買されている旨を不動産鑑定士が示している。


〇 減額割合を60%とすべき。


これに対して国税は「減額割合は10%」と主張しました。


では、国税不服審判所の判断はどうなったのでしょうか?


(1)土地の状況に関する判断


〇 この土地は道路に接しておらず、無道路地である。


〇 この土地は道路と比べて高い位置にあり、

  この道路に接する他の土地と比べても著しく高い位置にある。


〇 がけ地が含まれており、最大で約4メートルの高低差がある。


(2)土地の評価減に関する判断


〇 この土地は付近の他の土地と比較して利用価値が著しく低下している。


〇 納税者が主張する「制約のために建物を取り壊すことができず、

  隣家にしか売却することができない」という事情はない。


〇 10%の減額をすべき。

いかがでしょうか?


私の家の近所でも「同じ道路」を挟んで下記状況の土地があります。


ちなみに、上記事例とは違い、土地は接道しています。


〇 片側の土地は道路から4メートルくらいの高い位置にあり、

  急な階段を使ってしか出入りできない。


〇 反対側の土地は道路と同じ高さにあり、車いすでも出入りできる。


前者の土地は「当初の売り出し価格では売れないだろうなあ」と

思って見ていたのですが、売り出しから約6か月経った頃でしょうか、

あっさり10%下がり、その数か月後に成約していました。


ただ、その土地は2区画での販売なのですが、

残った区画は今も売れていません。


個人的には、

〇 これだけ高低差のある土地にこの値段を出すなら、

  別の土地の方がいい

〇 荷物やベビーカーの上げ下ろしが非常に大変

〇 老齢になってから、この急な階段は厳しいかもしれない

と思っているので、まだ下がるのではないかとも考えています。


この土地ですら、売り出し価格から10%の値下げです。


しかし、上記の裁決事例での土地はがけ地が含まれており、

無道路地でもあるという前提があります。


ここからが私の意見です。


以前のメルマガでも書きましたが、

土地の評価減について合理的と認められる範囲内で

「積極的な判断」をするならば、最初の申告時点で採用すべきなのです。


しかし、この事例では還付請求(更正の請求)という手続きの中で、

60%評価減の主張をしている訳です。


「正しい判断は1つ」である訳ですから、同じ評価減の割合を

〇 最初の申告で採用する

〇 最初の申告は保守的に評価し、その後、還付請求する

という違いにより、結果が変わったら「本来は」おかしい訳です。


しかし、現実的には結果は変わります。


もちろん、同じ案件につき、

〇 最初の申告で採用した結果、否認された割合

〇 最初の申告は保守的に評価した後、還付請求が認められなかった割合

というデータは存在しません。


しかし、この違いは確実にあるのです。


これは私以外の相続税に詳しい税理士と話をしていても同じ意見です。


だから、土地の評価減について合理的と認められる範囲内で

「積極的な判断」をするならば、最初の申告時点で採用すべきなのです。


しかし、相続税の申告依頼をするお客様と税理士は一見であることも多く、

長い時間を経た信頼関係がある訳ではありません。


当然に、積極的な判断をした結果、税務調査で否認され、

相続人に追徴納税が及べば、税理士が訴えられるリスクもあります。


だから、当初は保守的な判断をし、

その後に還付請求をする手続きも「ある意味では」正当な行為です。


(お客様に説明したリスクにつき、一筆を取っている税理士もいます。)


しかも、還付請求であれば、還付が認められなかったとしても、

還付されないだけで、相続人に加算税などが課されるリスクもありません。


相続人側にそういうメリットもあります。


しかし、その裏側には「最初の申告で採用していれば、

認められた『かも』しれない」というデメリットもあるのです。


ここは相続人にとっても、メリットとデメリットの両方があることなので、

皆さんが土地の評価につき、税理士から相談を受けたら、

このメルマガの内容をよーく思い出してください。


ちなみに、私が相続人の立場であれば、

「100%」最初の申告の段階で積極的な評価減を採用します。


もちろん、合理的な範囲内でという前提ですが。

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■編集後記


今日で確定申告が終わりますね。


私は一般の納税者の気持ちになって、

国税庁のホームページで作成してみました。


私は年に1回、自分の確定申告書を作るだけなので、

ある意味、私に合っていました(笑)。


昔は使いにくかった部分もあったようですが、

これなら使いやすいですね。


税務の詳しい知識が無い方でも、これなら申告できますね!


来年もこれで申告書を作成しようと思います。

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