※本ブログ記事は2016年9月15日に配信したメルマガを掲載したものです。



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皆さん、おはようございます! 朝4時起きの税理士 見田村です。


今日の1分セミナーは

「賃貸建物の建築中に相続が発生したら・・・」を解説します。


相続税対策の一環として、駐車場などに賃貸建物を建てることがあります。


なぜ、賃貸建物を駐車場などに建てると相続税対策になるかというと、

〇 土地の評価が約80%に減額される

〇 預金が建物に変わることにより、評価が下がる

→ 預金:額面で評価

→ 建物:固定資産税評価額(建築価額の50%程度)の70%で評価

となるからです。


なお、話を少し逸らしますが、

〇 借金をして、賃貸建物を建てた場合

〇 借金をせず、手持ちの預金で賃貸建物を建てた場合 

のいずれの場合でも相続税は「1円も」変わりません。


だから、「借金=相続税対策」というのは都市伝説なので、

併せて注意が必要です。


話を戻します。


ただし、駐車場に賃貸建物を建てようと思った場合、

「建物が完成し、賃貸する前に相続が発生してしまう」

というリスクがあります。


そこで、ある方、この方の相続人は

〇 賃貸建物が完成する前に「賃貸借の予約契約」

→ 予約金が敷金の一部に充当

〇 相続開始後に「実際の賃貸借契約」

という流れで契約を結びました。


この前提の下、「土地の評価が約80%になるか?」について争われ、

国税不服審判所は下記と判断したのです(平成7年11月14日裁決)。


ちなみに、約80%で評価する土地のことを「貸家建付地」と呼び、

以下はこの用語を使用します。


〇 貸家建付地とは原則として、

・ 建物が現実に完成していること

・ 賃借人が建物の引渡しを受けて実際に入居していること、

  または、契約上の賃貸借開始の期日が到来していること

・ 賃料の授受があること、または、この権利義務が発生していること

等の要件を「すべて」具備している建物の敷地をいう。


〇 相続開始日において、建物は完成していないし、賃料の支払も

  されていないので、上記の要件を満たしていない。


〇 貸家建付地として評価することはできない。


いかがでしょうか? 


ある程度の高齢の方が建築主となり、

賃貸建物を駐車場などの更地に建てる相続税対策はよく行われています。


しかし、そこには「建築中の相続発生」というリスクがあるのです。


お元気ではあっても、高齢の方の寿命は読めない部分もあります。


だからこそ、「本当に今から建ててもいいのか?」ということを

よく考えて欲しいのです。


建てるだけが相続税対策ではありませんので、

別の方法も検討する必要があるのです。


なお、この部分は

〇 駐車場などの更地に賃貸建物を新築する場合

〇 古い賃貸建物を取り壊し、新たな賃貸建物に建て替える場合

で考え方が異なる部分があります。


この違いはまたの機会に解説したいと思います。



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■編集後記(見田村)


フェイスブックに書いた記事が好評なので、ここに転載します。


なぜ、私が税理士になったのかを書きます。


まあ、これはよく聞かれる質問でもあります。


私は大学4年生の時、就きたい職業は何もありませんでした。


このまま親から仕送りをもらい、たまにバイトをし、酒を飲み、麻雀をし、

サークルに参加し、彼女と遊ぶ(笑)という怠惰な生活をこのまま続けたい

というのが私の本音でした。


しかし、そういう訳にもいきませんので、仕方なく就職活動をしました。


まあ、3年くらい社会人経験を積み、親の商売でも継ぐのが

自分の人生なのかな~、と考えていたレベルです。


もちろん、就職活動においては、自己PRでアピールしたいことなんて

何も無く、ましてや、その会社に対する志望動機なんて

1ミリもありません(笑)。


しかし、それでは駄目なので、無理やり考えて、就職活動をしました。


ちなみに、私が就職活動をした年はバブル崩壊直後で、

私の1つ上の世代が史上最大の採用人数だった年なので、

その年は各企業が採用人数をかな~り絞った年でした。


そんな中、私が受けた会社は3社のみ(笑)。


やる気の無さと「採用されるに決まっている」という

根拠の無い自信(笑)の表れでした。


そして、最初の会社の面接に遅刻(笑)。


まあ、雨が降っていましたからね(言い訳。本当は寝坊)。


その会社は見事に落ちました(トヨタグループのデンソー)。


2社目は同じくトヨタグループの豊田工機。


私は文系でしたが、理系でないとしないような質問も用意し、

役員面接まではトントンと進みました。


しかし、そこまでに色々なことを質問しきっている私は役員面接で

「何か聞きたいことはありますか?」と聞かれ、「何もありません」と

答え、やる気が無いと思われたのか?、不採用。


人事担当者は「なんで、見田村君を落とすんだ…」と嘆いていましたが、

まあ、それは仕方のないことです。


さあ、最後の砦となる同じくトヨタグループの豊田自動織機製作所です。


この会社はなんとか「最終で」滑り込み、200人ほどが参加した

夏の拘束旅行は私の面接の翌日に出発ということで、東京に戻れず、

私だけスーツで参加ということになりました(笑)。


そんなこんなで会社に入りましたが、やる気は無いので、

4月の新人研修期間は爆睡の連続(笑)。


ゴールデンウイーク明けからはリクルーターとして、

月曜日は本社でアポ取り、火曜日から金曜日までは東京で

アポを取った早稲田大学の学生と会うという生活でした。


この頃、同期は工場に配属され、昼夜2交代のきつい勤務でしたが、

私はド楽な上に各種手当も付き、食事代も領収書を切れる立場だったので、

同期よりも手取り額がかなり多い状態でした。


まあ、人事にいた時は良かれ悪しかれ、大企業の中を

目の当たりにした期間でもありました。


しかし、採用活動が終われば、私も同期と同じように工場勤務に。


私は碧南工場でランドクルーザーのエンジンを作っている部署に

配属されました。


その部署では、トヨタ自動車との共同プロジェクトが行われており、

トヨタ自動車からは課長クラス?の人が来ていました。


その人がその人よりも1回りくらい年上の私の上司(部長)に

タメ口で話しているのを見て、30年も頑張って、

年下にこんな口のきき方をされるのは嫌だなと思いました。


私よりも先にサラリーマンになった大学の同期には

「見田村、サラリーマンは哲学的なことを考えちゃ駄目だ。」と

言われました。


しかし、人事部という部署から大企業の内部を見て、

工場に配属された後の経験もあり、3年間くらいはと思っていた

サラリーマン生活にはもう耐えられませんでした。


思い立ったが吉日(笑)。


私は即、退職願を出しました。


サラリーマン生活は半年だけです。


こうして、私は東京に戻り、11月から大原簿記学校に

通うことにしたのです。


なぜ、税理士を目指すことにしたかというと、

サラリーマンはもう嫌だったので、手に職を付け、

独立できる仕事が良かったからです。


だから、会社を辞める時、弁護士、公認会計士、税理士、鍼灸師、

調理師を検討しました。


弁護士になろうか?鍼灸師になろうか?ということを同じレベルで

考える人はいないと思いますが(笑)、私はそうだったのです。


ただし、一浪して早稲田大学の第二文学部に入学、

大学に籍を残したまま再度の受験をして教育学部に再入学

という私は二浪と同じ状況です。


会社を辞めた時は25歳になっていました。


だから、合格できなかったときのことを考え、

弁護士と公認会計士はやめました。


次に鍼灸師です。


当時の感覚として、商売として大きくしにくいかなと思い、やめました。


そして、調理師です。


この業界は下積みも長く、トイレ掃除から始めるというのは、

もっと早く結果を出したい私の選択から外れました。


そうなると、消去法で残ったのが税理士(笑)。


税理士なら、最悪は働きながらでも勉強できます。


だから、私は税理士になるべく、大原簿記学校の門を叩いたのです。


しかし、始めてみて1~2ヵ月が経った頃、ふと気づきました。


「あれ、自分には税理士試験の受験資格があるのか?」と。


正直、この時は焦りました。


しかし、一浪して入った第二文学部の前期に取った法学A(赤坂先生)

という一般教養があったので、これが私の唯一の税理士試験の受験資格

であり、事なきを得ました。


さらにその後、税理士の年間合格者数を知り、

「こんなにいるなら儲からないから、もうやめよう」と思いました。


しかし、このことを母に相談すると、「会社も辞め、東京に戻り、

どの面下げて戻ってくるのか!戻ってくるなら、合格してから

戻ってこい!」と言われ、やっとスタンスが固まり、

税理士試験を頑張ることになったのです。


そして、6年間の努力が実り、税理士試験に合格することができたのです。


終わり(笑)。

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