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今回は

「定期保険等の通達改正後の法人保険の考え方、提案方法」

も含めて解説します。


具体的な内容は次のとおりです。


〇 定期保険等の通達改正を踏まえ、定期保険等をどう提案するのか?

→ 保障売り「以外」の論点を解説します。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

→ 法人に対する「終身保険」の提案方法も解説します。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


〇 営業上の重要論点も含めた通達改正のポイント


〇 養老保険に関して、退職した社員の契約を「払い済み」にせず、

  保険料を「払い続ける」方法
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


〇 養老保険が否認された事例、認められた事例

→ 法人における養老保険、個人事業主における養老保険の違い

→ 例:個人事業主のクリニックにおける養老保険の否認ポイント
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


なお、過去のダイジェスト版セミナーとの重複内容は

一切ありません。


是非、ご参加ください。


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「生保営業支援塾のダイジェスト版セミナー」

~ 定期保険等の通達改正後の法人保険の考え方、提案方法も含めて~

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では、今日は

「あの相続税対策が否認された理由」を解説します。


借入金によって賃貸不動産を購入し、

相続税の節税を考える場合があります。


なぜ、これが可能なのか?というと、

相続税の申告書に載せる金額が次のとおりになるからです。


1、土地、建物の金額は財産評価基本通達により評価

→ 「財産評価基本通達による評価額 < 購入金額(時価)」

→ 土地:路線価(時価×80%)をベースに評価

→ 建物:固定資産税評価額(建築価額の50~60%)をベースに評価

→ 賃貸不動産であれば、さらに減額


2、借入金は額面のままで評価


この1と2の差額を他の財産額から控除することができ、

財産総額が減ることになるのです。


たとえば、借入金10億円で

土地(5億円)、建物(5億円)の賃貸不動産を

購入したとしましょう。


この場合、財産評価基本通達による計算は次のとおりです。


計算過程の意味は割愛します。


〇 土地:5億円×80%×(1-80%※×30%)=3億4百万円

※ その地域の借地権割合を80%とします。


〇 建物:5億円×50%×(1ー30%)=1億7千5百万円


〇 合計額:4億7千9百万円


これに対して、借入金は10億円なので、 

「10億円-4億7千9百万円=5億2千1百万円」が

他の財産から控除できるのです。


この節税スキームが税務調査で否認され、

裁決(平成29年5月23日)でも認められず、

東京地裁(令和元年8月27日)で判断されたのです。


まずは、この事例の概要をお伝えします。


〇 平成21年1月30日:甲不動産を購入(融資:R銀行)

→ 購入価額:約8億3千万円

→ 相続開始の3年5か月前


〇 平成21年12月25日:乙不動産を購入(融資:R銀行)

→ 購入価額:約5億5千万円

→ 相続開始の2年6か月前


〇 平成24年6月○日:相続開始


〇 平成25年3月7日:相続人は乙不動産を売却

→ 売却金額:約5億1千万円


ちなみに、R銀行からの借入金は約10億円です。


そして、各不動産の

「財産評価基本通達による評価額」と「時価」との乖離は

4倍程度あったのです。


〇 甲不動産の財産評価基本通達による評価額

・ 取得価額×約23.9%

・ 不動産鑑定評価額×約26.5%


〇 乙不動産の財産評価基本通達による評価額

・ 取得価額×約24.3%

・ 譲渡価額×約26.0%

・ 不動産鑑定評価額×約25.8%


さらに、小規模宅地の特例も適用し、

結果として、かなりの資産家であるにも関わらず、

相続税を0円として申告していたのでした。


そこで、国税は「財産評価基本通達による評価は不適当で、

『時価』により評価すべきである」と否認した訳です。


この事例において、国税不服審判所は下記と判断していました。


〇 各不動産を取得しなかったならば負担していたはずの相続税を

  免れる結果になる。


〇 被相続人が相続税の節税策を実行したことによるもので、

  これは同様の節税対策をしなかった他の納税者との間の

  租税負担の公平性が保たれない。


〇 被相続人が多額の財産を保有していないため、

  同様の節税対策を実行できない他の納税者との間で

  租税負担の公平性が著しく害される。


〇 富の再分配機能を通じて経済的平等を実現するという

  相続税の目的に反する著しく不公平なもの。


そして、東京地裁も同様の判断をしたのでした。


この事例における大きなポイントは

次の2つです。


〇 相続開始の3年5か月前、2年6か月前という

  相続開始直前に購入した不動産ではないし、

  売却していない不動産までも否認されたこと。  


→ 同様の否認をされた事例※は他にもありますが、

  いずれも相続開始「直前」の購入&相続開始後「短期間」に売却で、

  相続開始日に「瞬間最大風速」を起こした案件です。

※ 裁決(平成23年7月1日)、最高裁(平成5年10月28日) 


→ だから、「相続開始後に売却せず、売却したいなら、

  相続税の税務調査が終わってから」

  と解説している国税OB税理士(資産税の大家)もいましたが、

  今後はそんなことは言えないこととなります。


〇 銀行の稟議書に相続税の節税対策である旨が記載されていたこと。

→ 銀行は「きちんと記録を残す組織」ですから、

  税目を問わず、反面調査で「銀行員に話した本音」が

  日の目を見ることがあります。


「資産家でありながら、相続税を0円にした」

という極端な例ではありますが、

皆さんが同様の対策を行う場合は注意すべきです。


これは個人の相続税対策だけではなく、

法人の株価圧縮のために(賃貸)不動産を

購入する場合も同じことが言えます。


今回の事例では売却していない、

相続開始の3年5か月前に購入した不動産まで

否認の対象になっています。


こう書くと、「いつまでに対策しておけばいいのか?」

という話になる訳ですが、

これは「なるべく早めに」としか言えません。


もちろん、時間の問題だけではなく、

「財産評価基本通達による評価額」と「時価」との乖離が

どの程度であるのか?、という問題もありますが、

ある程度の期間が経過していれば、

否認される可能性は低くなると考えます。


財産総額に対する影響の程度も考えるべきでしょう。


相続税対策を考えて賃貸不動産に投資することはよくあります。


しかし、その実行時期、金額の状況を考えないと、

全く節税にならないことになるのです。


投資リスクを抱えたにも関わらず、

節税メリットが得られないのでは意味がありません。


皆さん(または、皆さんの会社)が

賃貸不動産に投資する場合は

慎重な判断が求められるのです。


なお、国税庁は平成27年10月29日に

「看過しがたい場合は時価評価します」という旨を

記者発表しています。


これはタワーマンションを使った相続税の節税対策に関するものですが、

国税庁の財産評価に対する全般的な見解とも言えます。


皆さんは「看過しがたい事態」に

陥らないようになさってくださいね。


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■編集後記


「見田村先生は不動産投資はしないのですか?」


こんなことを聞かれることがあります。


答えは「しません」です。


一番の理由は「地震リスク」です。


地震のことを言うと、「えっ、そこですか?」と

言われることがありますが、そこでしょ(笑)。


これだけ報道で地震リスクのことが言われている中、

自分が死ぬまでの間に大きな地震が来るリスクはある訳です。


そういう状況において、

長期投資である賃貸不動産への投資はしない訳です。


もちろん、面倒臭いというのもあるし、

遺産分割の状況が複雑になるというのも嫌です。


自分が死んだときの財産構成は

「わずかな預金+生命保険金」という形を作りたいと思っています。


それが遺産分割でも相続人がもめない究極の形なので(笑)。


色々な事例を見てきたので、

自分の子供たちには争ってほしくないんですよね。


そのためには、

〇 争いたくても争えない状況

〇 争いたいと思わない状況

を作ることが親の務めだと思っています。


だから、自分の財産は「シンプルイズベスト」がいいのです。

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