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最初にお知らせですが、

6~11月にかけ、全6回(午前10時~午後7時)で行った

牧口大学のDVDを「再来週」に販売します。


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こんな「超」長時間のセミナーは普通はありませんが、

私自身が学び直したいことを「虎の穴」的に開催したものになります。


多くの税理士がヘロヘロになりながら、学びましたが、

アンケート結果も全6回を通じ、非常に高いものとなりました。


〇 遠方の方で参加できなかった方

〇 即定員になったので、申し込めなかった方

は「来週」を楽しみにお待ちくださいね。


12/11(月)~15(金)までの【5日間限定販売】です。
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では、今日は皆さんに

「一括借上げを使った相続税対策」を解説します。


20年後、30年後の状況が心配ですが、

相続税の税制改正(増税)を受けて、賃貸物件を建築する方が

増えています。


なぜ、賃貸物件を建築するかというと、

土地の相続税評価額が低くなるからです(約80%になります)。


例えば、更地の評価額が1億円の土地であれば、

建築後は約8,000万円に減額されるということです。


しかし、この不動産がきちんと利回れば、

下記の問題も発生します。


〇 不動産賃料は父親の所得となる

→ 土地も建物も父親の所有という前提


〇 父親には他の物件などからの収入もあり、所得税が高い


〇 高い所得税を払った後の手取り額は父親の相続財産となり、

  相続税の課税対象にもなる


この問題を回避するため、

父親の土地に子供が賃貸物件を建てているケースもありますが、

これでは土地の評価額の減額はできません。


これらの問題を解決したい場合、どのような対策が考えられるでしょうか?


それは下記手順で、父親から子供に

〇 建物

〇 預り敷金相当額の預貯金

を贈与する方法です。


手順1、父親の建物を同族会社※が一括借上げし、外部に賃貸する

※ 同族会社でなく、第三者の会社でもOK


手順2、「建物」と「預り敷金相当額の預貯金」を子供に贈与する


この状態にすれば、

〇 賃料の大半は子供の所得になり、父親ほど所得税は高くない

→ 一部は一括借上げ会社の収益

〇 所得税を払った後の手取り額は子供の財産であり、

  父親が他界した時に相続財産とならない

というメリットが出てくるのです。


さらに、建物贈与後に父親の相続が発生しても、

土地の評価額は貸家建付地として減額されるのです。


なぜ、こうなるかというと、

〇 建物の名義変更時の賃借人:一括借上げをしている会社

〇 父親の相続発生時の賃借人:一括借上げをしている会社

となり、この「両時点」の賃借人が同じであれば、

土地の評価額は減額されることになるからです。 


根拠は古いですが、下記の最高裁の判決です。


原文をそのまま掲載しますので、

読みにくい方は読み飛ばして頂ければと思います。


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最高裁(昭和38年2月21日)


上告人と被上告人との間には直接に契約上の法律関係がないにもせよ、

建物所有を目的とする土地の賃貸借においては、土地賃貸人は、

土地賃借人が、その借地上に建物を建築所有して

自らこれに居住することばかりでなく、反対の特約がないかぎりは、

他にこれを賃貸し、建物賃借人をしてその敷地を占有使用せしめることをも

当然に予想し、かつ認容しているものとみるべきであるから、

建物賃借人は、当該建物の使用に必要な範囲において、

その敷地の使用収益をなす権利を有するとともに、

この権利を土地賃貸人に対し主張し得るものというべく、

右権利は土地賃借人がその有する借地権を抛棄することによつて

勝手に消滅せしめ得ないものと解するのを相当とするところ
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賃貸物件を購入したり、建てたりすることは有効な相続対策であり、

私も提案することがあります。


しかし、将来の収益状況や借入金の返済ということも

慎重に考えなければなりませんし、どういうスキームで対策するのか?

ということもよく吟味しなければなりません。


「それ、相続税対策だ!」ということで、

単純に賃貸物件を建てているケースも多いですが、

同族会社をどのように活用するかも含め、十分な検討をすべきなのです。


ケースによっては、建物のみを同族会社に売却しているケースもあります。


この辺りはどういう方法が最善なのかはケースバイケースですので、

個別にご相談頂ければと思います。

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■編集後記


皆さんはホテルオークラのフレンチトーストを

食べたことがありますか?


これはかなり有名なので、ずっと前から食べたいと思っていたのですが、

昨日、食べました。


本当にふわっふあっで、美味しかったですね~。


個人的にはハチミツよりもメープルシロップの方が良かったです。


日本全国のホテルオークラで食べられると思うので、

是非、食べてみてくださいね~。

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