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では、今日は皆さんに

「相続税対策として賃貸建物を建てる場合の注意点(その2)」を解説します。


タワーマンションに関する税制改正も終わり、

これに関する議論もあまり聞かれなくなりましたが、

タワーマンションに限らず、今でも不動産投資は相続税の節税になります。


なぜならば、不動産の相続税評価額は

〇 建物:固定資産税評価額

〇 土地:路線価

をベースに評価することが「原則」だからです。


そして、固定資産税評価額も路線価も時価(=購入価額)よりは低い

ことが大半なのです。


結果として、

〇 建物の購入価額 > 建物の相続税評価額(=固定資産税評価額)

〇 土地の購入価額 > 土地の相続税評価額(=路線価)

となるのです。


ちなみに、

〇 建物の固定資産税評価額:建築価額×50%程度(もっと低い場合も)

〇 土地の路線価:時価×80%

という前提があります。


さらに、これが賃貸物件であれば評価減があるので、結果として、

〇 建物の相続税評価額:建築価額の×50%程度×70%

〇 土地の相続税評価額:時価×80%×約80%(地域による)

とる訳です。


このルールは「財産評価基本通達」に書いてあります。


たとえば、現金2億円で土地1億円、賃貸建物1億円を

購入したとしましょう。


そうすると、

〇 建物の相続税評価額:1億円×50%×70%=3,500万円

〇 土地の相続税評価額:1億円×80%×80%=6,400万円

となり(合計:約1億円)、相続財産が約50%に圧縮される訳です。


しかし、ここで大きな注意点があります。


それは

「賃貸不動産への投資を相続税の『瞬間的』対策には使ってはいけない」

ということです。


確かに、相続税の計算は「相続開始日(=死亡日)の状況」により、

判断します。

しかし、

〇 不動産を購入した(建築した)日

〇 売却を不動産業者に依頼した日

〇 実際に売却した日

が大きく評価に影響し、上記計算式が使えない場合もあるのです。


このタイミングによっては、後日の税務調査で否認され、

固定資産税評価額や路線価での評価ができなくなってしまうことが

あるのです。


実際、国税不服審判所の裁決(平成23年7月1日)や

最高裁(平成5年10月28日)でも国税側の主張が認められ、

固定資産税評価額や路線価での評価が否認されています。


ちなみに、前者はタワーマンション1室を購入した事例で、

後者は分譲マンション11室を購入した事例です。


後者の裁判では

「相続財産の評価に当たっては、特別の定めのある場合を除き、

評価通達に定める方式によるのが原則であるが、

評価通達によらないことが相当と認められるような

特別の事情のある場合には、他の合理的な時価の評価方式によることが

許されるものと解するのが相当である。」

と判断されています。


つまり、

〇 原則:財産評価基本通達により評価

〇 特別の事情のある場合:合理的な時価により評価

となっているのです。


これが売却等のタイミングによっては、

「特別の事情がある場合」に該当してしまうのです。


ちなみに、上記2事例はいずれも

「購入価額=相続税評価額」と判断され、

相続税対策としても不動産投資は全く意味をなさなかったものです。


もちろん、賃貸不動産への投資が相続税対策として有効であることに

間違いはありませんし、私も提案することもあります。


しかし、「瞬間的対策」ではNGなのです。


皆さんはそうならないように、ご注意頂ければと思います。

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■編集後記


今回のメルマガは当日ではなく、事前に書き、配信セットしました(笑)。


出張中で仕事が午後からだと、こういう午前中ははかどりますね~。


さあ、今日の午後はある生命保険会社にて、営業パーソン研修です。


頑張ります!

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