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では、今日は皆さんに

「相続税対策として賃貸物件を建てる場合の注意点(その1)」

を解説します。


まずは、毎日新聞(2017年6月6、7日)の記事から抜粋します。


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地方銀行の個人向けアパート・マンション建設融資が

過去最大になったことは、優良な貸出先を持たない地銀の苦境を物語る。


だが、地方では既に貸家の供給過剰も目立ち始めており、

「貸家バブル」がはじければ、住宅市場だけでなく、

地銀経営への打撃も大きくなりかねない。


金融庁や日銀は警戒を強めている。


地方のアパート・マンション向けローンについては業界内でも

「人口減少が続く中、どんどん貸家を増やして良いのか」(メガバンク幹部)

との議論があり、日銀金融機構局は「家賃収入の見通しを

十分審査しないまま融資を増やしている地銀もある。

リスク管理の徹底が必要だ」と警鐘を鳴らす。
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相続税の税制改正を受けて、不動産業界に限りませんが、

これがビジネスにつながる業界は大きく騒いでいます。


なぜ、大きく騒ぐかと言えば、

不安をあおることによって、ビジネスになるからです。


雑誌などもそうですね。


〇 税制改正があったところで、納税額にそこまでの影響はない

〇 そこまで相続税対策をする必要はない

という雑誌の記事は見たことがありません(笑)。


もちろん、私も「どんな場合でも対策の必要なし」とは思いませんし、

実際に様々な節税対策の提案もします。


ただし、皆さんが節税対策をされるなら、十分にご注意ください。


特に、賃貸不動産に対する投資は下記の注意点が必要です。


(1)その賃貸不動産の所有時の利回り、借入金の返済、売却時の金額

→ 事業投資としての注意点


(2)相続税対策としての注意点

→ 節税対策としてのポイント


今回は(1)について解説をします。


1つの例を挙げましょう。


〇 ある土地の評価額は1億円(他にも土地あり)

〇 相続税対策のため、5,000万円の借金をして、賃貸物件を建築

〇 この賃貸物件の年間賃料は500万円(投資に対する利回り年10%)


そして、この方に相続が発生し、

相続人はこの賃貸物件を売却することにしました。


さあ、いくらで売れるのでしょうか?


投資用不動産は不動産としての価値もありますが、

それよりも投資効率で値段が決まる側面が大きいのです。


実際、先日も当社のお客様が投資用不動産を売却しようとしたところ、

「住人を追い出して、建物を壊し、更地にした方が高く売れます」

と不動産会社に言われました。


つまり、投資用不動産は「利回り」で考えられるのです。


話を戻します。


年間の賃料は500万円ですから、

〇 買主が利回り5%と考えた場合:500万円÷5%=1億円

〇 買主が利回り10%と考えた場合:500万円÷10%=5,000万円

となります。


どの程度の利回りを前提に購入されるかはケースバイケースですが、

前者の1億円で売れたとしましょう。


しかし、この地主さんには賃貸物件を建てた時の5,000万円の借金が

ありますので、これを返済しなければなりません。


結果、

「売却金額1億円-借金5,000万円=手取り5,000万円」

が相続人の手元に残ったお金です。


ただし、皆さんによく考えて頂きたいことがあるのです。


もともと、この方は「1億円の土地」を持っていたのです。


この土地を売却して税金(売却益に対して約20%)を払っても、

手残りが5,000万円にはなりません。


しかし、相続税対策という大義名分の下に行なった方法により、

財産そのものが減ったことになってしまったのです。


これは「財産が目減りすることを前提にした相続税対策」だったと

いうことになります。


当然、これは中小企業の株価対策のために、

賃貸不動産を購入する場合も同様のことが言えます。


それから、以前のメルマガにも書きましたので今回は簡単に書きますが、

「預金と借金の両建て」は「1円の」相続税対策にもなっていません。


それどころか、「支払利息を支払うことにより、財産が減る」という

相続税対策になっていることもあるのです。


これは

〇 預金で借金を全額返済しても、純財産額は変わらない

→ 資産と負債を相殺しても、純財産額は変わらないから


〇 借金が無ければ、支払利息を支払う必要がないので、財産が減らない

という理由によるものです。


しかし、銀行は貸さないとビジネスにならないため、

貸すことを前提に対策方法を提案してきます。


もちろん、借金して対策をした方がいいケースもあるのですが、

そうではないケースも「多々」あるのです。


しかし、それに気づかない方々は銀行の言うがままに

「実は損をする節税対策」をしていることも「多い」のです


皆さんはどう思われますか?


現在の状況が永遠に続くことは絶対にありません。


ドル円のチャート同様、経済の波は常にアップダウンがあるものです。


必ず、どこかで反動がきます。


その反動が来た時に、

皆さんが賃貸不動産を売却したいと思ったタイミングだったら・・・。


私がこのメルマガで解説したデメリットが「さらに」膨らむのです。


相続税対策、事業承継対策という名の下に

借金による賃貸不動産の購入は幅広く行われています。


もちろん、それが悪いとは言いませんし、

私も提案することは「普通に」あります。


しかし、皆さんがこれを実行されるなら、

よーーーーく考えて、出口の売却まで考えた上で実行しないと、

結果として、損をすることになってしまうのです。


間違いなく、数年後?、10年後?、それ以降?は

不動産投資で泣く方が多く生まれる状況ですので、

皆さんはそうならないようにご注意くださいね。 

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■編集後記


寒くなってきましたね・・・。


もう慣れてはいるのですが、

段々と「朝4時起き、5時前出発、6時過ぎに事務所着」

という生活が辛い季節になりますね・・・。


ただ、もう10年以上もこの生活ですから、慣れてはいるのですが、

やはり暖かいまたは暑い季節の方がいいですね!


今年はマフラーも新調し、寒さを乗り切りたいと思います。


あ、先月は私の誕生日があったのですが、

自分にプレゼントを買うのを忘れてました(笑)。


ということで、マフラーを買うことにします。

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