※本ブログ記事は2015年3月30日に配信したメルマガを掲載したものです。



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では、1分セミナーは「不動産オーナーの所得税、相続税の節税対策」を

解説します。


さて、以前のメルマガで、不動産オーナーの所得税と相続税の節税対策に

つき、下記内容を書きました。


なお、賃貸不動産(土地、建物)を父(次回相続時の被相続人)が

所有している前提です。


(手順1)同族会社が父の建物を一括借りする

→ 現状の賃借人との契約を「父→同族会社→賃借人」と変更する

→ 同族法人は賃料の15%程度を中抜きする


(手順2)父が子に建物「のみ」を譲渡、または、贈与する

→ 「子→同族会社→賃借人」という賃貸借関係になる

→ 土地の名義:父、建物の名義:子

→ 子が父に支払う地代は無償、または、固定資産税程度

→ 預り敷金相当額の預金の引き継ぎも行なう(詳細は割愛)


こうすることにより、下記のことが実現できます。


○ 父の収入を減らすことができる

→ 所得税対策になる

→ 父のお金は相続財産となるため、そのお金を減らす、または、

  増やさないようにでき、相続税対策になる


○ 賃借料の15%程度が同族法人の売上となる

→ 親族が役員報酬で分散して給与を受け取る(業務実態は必要)

→ 分散するため、所得税の税率も高くならない


○ 賃貸収入は建物所有者である子のものとなる

→ 父死亡時にこのお金は相続財産にはならない

→ 子が賃貸収入を得ても、「父の税率>子の税率」であることが

  多いので、同じ賃料でも払う所得税が少なくなる


○ 父が自分の土地に賃貸建物を建てた意味(土地評価額の減額効果)は

  維持できる

→ 賃貸不動産が建っている土地を貸家建付地と呼びます

→ 貸家建付地の評価額はは更地評価額の約80%


○ ポイントは下記の「両時点」の賃借人が同じであること

・ 建物の名義変更時

・ 父の相続発生時

→ 「両時点」の賃借人はいずれも一括借りしている同族会社

→ 「両時点」の賃借人に異動があると土地評価額に影響があるので、

  同族会社を使って「両時点」の賃借人を固定する

→ 一括借りしている会社は同族会社でなく、第三者の不動産管理会社でもOK


この節税対策につき、ある方からご相談がありました。 


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この節税対策を顧問税理士に相談したところ、「そんな方法は不可能だ。

意味がない。」と言われました。


ただ、見田村先生が書いていらっしゃるということは正しい節税の方法

だと思うのですが、この根拠を教えて頂けますか?
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 根拠は最高裁(昭和38年2月21日)にあります。


本判決では「借家人が持っている土地に対する権利(敷地利用権)は

建物が第三者に譲渡された場合でも侵害されない」と判示されています。


これは

○ Aさんは以前から建物を賃借していた

→ Aさんは建物を借りているだけだが、賃貸建物が土地の上に

  建っている以上、Aさんには土地に対する一定の権利(敷地利用権)

  もある

○ この建物の所有者が別の人になった

○ Aさんの敷地利用権は建物の所有者が変わる前と同じ状態

ということです。


結果として、建物所有者が変わっても、賃借人の敷地利用権は同じ状態

であり、土地に一定の影響があることになります。


そのため、建物の名義変更前と同様の土地の相続税評価額の減額が

認められるのです。


いかがでしょうか?


この方法は所得税、相続税の両方において、節税対策の効果が大きい

のですが、まだまだ一般の方に知られていないケースもあります。


根拠も含め、是非、覚えておいて頂ければと思います。


なお、今日のメルマガは内容を分かりやすくするため、詳細を割愛して

いる部分がありますので、実際に実行される場合は、当社までご相談

ください。



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■編集後記(見田村)


全7か所に渡る全国セミナーが終わりました。


いや~、1仕事が終わった感じですね。


このセミナー開催時は各地の税理士と懇親会、二次会、三次会の連続で、

大阪会場は午前4時過ぎまで(笑)。


この日は朝4時寝の税理士でした(笑)。

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