※本ブログ記事は2020年7月13日に配信したメルマガを掲載したものです。


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では、今日は

「不動産、借入金による相続税対策につき、納税者敗訴!」

を解説します。


借入金により賃貸不動産を購入することで、

相続税の節税効果を生むことができます。


しかし、これが否認された事例を

2019年9月5日のメルマガで解説しました。


東京地裁判決(令和元年8月27日)です。


これにつき、納税者が控訴しており、

東京高裁で令和2年6月24日に判断されたのです。


まずは、2019年9月5日のメルマガを

一部追記して、転載します。


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借入金によって賃貸不動産を購入し、

相続税の節税を考える場合があります。


なぜ、これが可能なのか?というと、

相続税の申告書に載せる金額が次のとおりになるからです。


1、土地、建物の金額は財産評価基本通達により評価

→ 「財産評価基本通達による評価額 < 購入金額(時価)」

→ 土地:路線価(時価×80%)をベースに評価

→ 建物:固定資産税評価額(建築価額の50~60%)をベースに評価

→ 賃貸不動産であれば、さらに減額


2、借入金は額面のままで評価


この1と2の差額を他の財産額から控除することができ、

財産総額が減ることになるのです。


たとえば、借入金10億円で

土地(5億円)、建物(5億円)の賃貸不動産を

購入したとしましょう。


この場合、「財産評価基本通達」による

「形式的な計算」をすると、次のとおりとなります。


計算過程の意味は割愛します。


〇 土地:5億円×80%×(1-80%※×30%)=3億4百万円

※ その地域の借地権割合を80%とします。


〇 建物:5億円×50%×(1ー30%)=1億7千5百万円


〇 合計額:4億7千9百万円


これに対して、借入金は10億円なので、

「10億円-4億7千9百万円=5億2千1百万円」が

他の財産から控除できるのです。


この節税スキームが税務調査で否認され、

国税不服審判所の裁決(平成29年5月23日)でも認められず、

東京地裁(令和元年8月27日)で判断されたのです。


まずは、この事例の概要をお伝えします。


〇 平成21年1月30日:甲不動産を購入(融資:R信託銀行)

→ 東京都内のマンション

→ 購入価額:約8億3千万円

→ 相続開始の3年5か月前


〇 平成21年12月25日:乙不動産を購入(融資:R信託銀行)

→ 川崎市内のマンション

→ 購入価額:約5億5千万円

→ 相続開始の2年6か月前


〇 平成24年6月○日:相続開始(94歳)


〇 平成25年3月7日:相続人は乙不動産を売却

→ 売却金額:約5億1千万円


ちなみに、R銀行からの借入金は約10億円です。


そして、各不動産の

「財産評価基本通達による評価額」と「時価」との乖離は

4倍程度あったのです。


〇 甲不動産の財産評価基本通達による評価額

・ 取得価額×約23.9%

・ 不動産鑑定評価額×約26.5%


〇 乙不動産の財産評価基本通達による評価額

・ 取得価額×約24.3%

・ 譲渡価額×約26.0%

・ 不動産鑑定評価額×約25.8%


さらに、小規模宅地等の特例も適用し、

結果として、かなりの資産家であるにも関わらず、

相続税を0円として申告していたのでした。


そこで、国税は「財産評価基本通達による評価は不適当で、

『時価』により評価すべきである」と否認した訳です。


この事例において、国税不服審判所は下記と判断していました。


〇 各不動産を取得しなかったならば負担していたはずの相続税を

免れる結果になる。


〇 被相続人が相続税の節税策を実行したことによるもので、

これは同様の節税対策をしなかった他の納税者との間の

租税負担の公平性が保たれない。


〇 被相続人が多額の財産を保有していないため、

同様の節税対策を実行できない他の納税者との間で

租税負担の公平性が著しく害される。


〇 富の再分配機能を通じて経済的平等を実現するという

相続税の目的に反する著しく不公平なもの。


そして、東京地裁も同様の判断をしたのでした。


この事例における大きなポイントは

次の2つです。


〇 相続開始の3年5か月前、2年6か月前という

相続開始直前に購入した不動産ではないし、

売却していない不動産までも否認されたこと。


→ 同様の否認をされた事例※は他にもありますが、

いずれも相続開始「直前」の購入&相続開始後「短期間」に売却で、

相続開始日に「瞬間最大風速」を起こした案件です。


※裁決(平成23年7月1日)、最高裁(平成5年10月28日)


→ 「相続開始後に売却せず、売却したいなら、

相続税の税務調査が終わってから」

と解説している国税OB税理士(資産税の大家)もいましたが、

今後はそんなことは言えないこととなります。


〇 銀行の稟議書に相続税の節税対策である旨が記載されていたこと。

→ 銀行は「きちんと記録を残す組織」ですから、

税目を問わず、反面調査で「銀行員に話した本音」が

日の目を見ることがあります。


「資産家でありながら、相続税を0円にした」

という極端な例ではありますが、

皆さんが同様の対策を行う場合は注意すべきです。


これは個人の相続税対策だけではなく、

法人の株価圧縮のために賃貸不動産を購入する場合も

同じことが言えます。


今回の事例では売却していない不動産(相続開始3年5か月前に購入)まで

否認の対象になっています。


こう書くと、「いつまでに対策しておけばいいのか?」

という話になる訳ですが、

これは「なるべく早めに」としか言えません。


もちろん、時間の問題だけではなく、

「財産評価基本通達による評価額」と「時価」との乖離が

どの程度であるのか?、という問題もありますが、

ある程度の期間が経過していれば、

否認される可能性は低くなると考えます。


財産総額に対する影響の程度も考えるべきです。


相続開始後の売却のタイミング、金額も関係してきます。


相続税対策を考えて賃貸不動産に投資することはよくあります。


しかし、その実行時期、金額の状況を考えないと、

全く節税にならないことになるのです。


投資リスクを抱えたにも関わらず、

節税メリットが得られないのでは意味がありません。


皆さん(または、皆さんの会社)が

賃貸不動産に投資する場合は

慎重な判断が求められるのです。


なお、国税庁は平成27年10月29日に

「看過しがたい場合は時価評価します」という旨を

記者発表しています。


これはタワーマンションを使った相続税の節税対策に関するものですが、

国税庁の財産評価に対する全般的な見解とも言えます。


皆さんは「看過しがたい事態」に

陥らないようになさってくださいね。
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そして、東京高裁も地裁判決を維持し、

次のとおり判断したのでした。


〇 「財産評価基本通達」による「形式的な計算」を

全ての納税者に当てはめる形式的な平等を貫くと、

他の納税者との間で、租税負担の実質的な公平を著しく害する。


〇 今回の事例では、

「財産評価基本通達」の「形式的な計算」を採用することは不可


〇 「不動産の時価」で相続税の計算をするのが妥当


 

今回の事例の隠されたポイントは

2019年12月5日のメルマガでも解説した

「信託銀行への反面調査により、相続税の節税対策の意図」が

明確になってしまった点です。


これが否認の大きな根拠になっている訳です。


2019年12月5日のメルマガ(一部)を転載します。


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だから、

〇 銀行に記録として残っていること

〇 銀行員に話したこと

は「税務調査における証拠」として採用されることがあるのです。


記録ではなく、銀行員の申述が証拠として採用される場合もあります。


だから、皆さんが銀行員に話したことなどは

「全て税務調査で明らかにされる『可能性』がある」

ということを覚えておいて欲しいのです。


ある国税OB税理士からお酒の席で

「銀行の稟議書を見ていると、企業の本音がわかって面白い」

という話を聞いたこともあります。


だからといって、「銀行には嘘を言え」

ということを皆さんに言いたい訳ではありません。


繰り返しになりますが、

「銀行員に話したことは税務調査で問題になる可能性がある」

ということを皆さんに覚えておいて欲しいのです。


もし、私が一般企業の社長であり、

事業承継対策を考えているならば、

「絶対に」銀行には相談しません。


「なぜ、この事業承継対策の方法を採用したのか?」

という「本音の理由」が銀行内部の記録に残ってしまうからです。


相続税対策も同じです。


もっといえば、「銀行にメリットがある方法」が「大前提」となり、

様々な方法が提案されていることもあります。


銀行に相談することが得策でないことも多いのです。


しかし、「銀行神話」というものは今もあり、

「銀行が言うのだから、間違いない」

と思っていらっしゃる方もいます。


しかし、場合によっては、そもそも方法が間違っており、

皆さん、皆さんの会社のメリットよりも、

銀行のメリットが前提になっているケースも多いのです。


銀行内部の記録から

「皆さんの本音」が税務調査でわかってしまうこともあるのです。


個人的には、相続税対策、事業承継対策は銀行ではなく、

税理士などの専門家に相談するべきと考えます。


その上で「融資が必要な方法」を採用するならば、

「融資に関して」銀行に相談すればいいのです。


こういうことを覚えておいてほしいのです。
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この事例につき、納税者が最高裁に上告したか否かは

まだ報道されていませんが、

内容から判断し、最高裁に上告したとしても、

上告不受理になる可能性が高いでしょう。


もし、皆さんが相続税対策、または、法人の株価対策を考えて、

賃貸不動産を購入するならば、

今日のメルマガの内容を十分に検討する必要があるのです。


追伸


コロナによる企業の業績悪化、テレワークの促進により、

賃料減額、オフィス面積の需要減という状況になっており、

ビルオーナーは非常に厳しい状況に立たされています。


今後の空室率がより上がることも予想されています。


不動産市場も動き出していますが、

皆さんが「賃貸ビル」を購入される場合は

その将来性を慎重に判断すべきです。


ビルオーナーの不況という「長いトンネル」は

いつ出口が見えるかわからない訳ですから・・・。


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■編集後記


少し前にフェイスブックに書いた内容ですが、

カルピスの「アレルケア」というサプリを飲んだおかげ?で

アレルギー性鼻炎が本当によくなりました。


L-92乳酸菌です。


私のアレルギー性鼻炎は「本当に重症」だったのですが、

かなーり改善しています。


35年間も毎年毎年苦しみ続けた花粉症なのに、

今年は「花粉症って何?、それ、美味しいの?(笑)。」

という状態でした。


これを投稿した際、

友人の税理士も「ゴルフ場に行っても花粉が平気になりました。」

と書いていましたね。


個人差もあるかもしれませんが、

皆さん、皆さんのご家族でも、

来年の花粉症に向けて、ぜひ、試してみてください。

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