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では、今日は

「空室期間と貸家評価、貸家建付地の評価」を解説します。


今日は相続税の話です。


アパートなどが建っている土地は「貸家建付地」として、

「路線価による更地としての評価額×約80%※」で評価されます。


※ その地域の借地権により変動


アパートなどの建物については、

「固定資産税評価額×70%」で評価されます。


ただし、上記の2つの評価額については、

賃貸割合を乗じることになっており、

空室部分については、評価減をすることができません。


ただし、これが「一時的な空室」であれば、

相続開始日に空室である部屋があったとしても、

評価減をすることが可能です。


ただし、この一時的空室の期間に関する規定はなく

どの程度まで許容されるのか?ということは

明確には言えません。


ちなみに、国税庁のホームページには、

次のとおり書いてあります(一部改定)。


1 各部屋が相続開始日前に継続的に賃貸されてきたものか?

2 賃借人の退去後、速やかに新たな賃借人の募集が行われたか?

3 空室の期間、他の用途に供されていないか?

4 空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど

  一時的な期間であったか?

5 相続開始日後の賃貸が一時的なものではないか?

などの事実関係を総合的に考えて判断する。


ここで取り上げたいのが、

4の「例えば1ケ月程度」という部分です。


現実的に1か月程度しか認められないか?というと、

そうではありません。


実際問題としては、

もう少し長くても税務調査も乗り切れるでしょう。


ただし、5か月の空室期間が認められなかった事例があります。


大阪高裁(平成29年5月11日判決)です。


この事例は全191室のうち、

73室(約38%)が空室であり、

最短の空室期間は5ヶ月間(2室)でした。


最長は59ヶ月間、平均では36ヶ月間という状況なので、

「空室期間が5ヶ月間の場合、一時的な空室に該当しない」

という訳ではありません。


ただし、5か月間の空室期間が認められなかったことも事実です。


この事例において、大阪高裁は地裁判決を支持し、

次のとおり判示しています。


〇 空室部分について、相続開始前に賃貸借契約が終了した後も

引き続き賃貸される具体的な見込みが客観的に存在したにも

かかわらず、新たな賃貸借契約が締結されなかったことについて

合理的な理由が存在したなどの事情は認められない。


〇 賃借人を継続的に募集していたという納税者の主張を

前提とすれば、そのような募集状況にあったにもかかわらず、

5か月以上も賃貸されていないことから、

上記のような事情はなかったものと推認される。


〇 空室部分は相続課税日に賃貸されていた状況と同視できず、

一時的な空室に該当しない。


〇 評価減を行うか否かは、相続開始日において

現実に賃貸されているか否かを基準に判断すべき。


〇 現実に賃貸されていない場合には、

借家権が存在することによる種々の制約による

経済的価値の低下がないので、評価減を行わないのが原則。


〇 相続開始日に現実に賃貸されていないにもかかわらず、

一時的な空室期間を認めることは例外的な取扱いにすぎない。


〇 この例外的な取扱いが認められるか否かについては、

空室期間が重要な要素となることは明らか。


〇 一時的な空室期間の判断に当たり、現実の賃貸状況、

とりわけ、空室期間の長短を重要な要素として

考慮しなければならない。


〇 空室期間は、最も短い場合でも5か月であり、

「例えば1か月程度」にとどまらず、

むしろ長期間に及んでいるといえるから、

「一時的」なものであったとはいえない。


いかがでしょうか?


このように非常に厳しい判決となっています。


ただし、この事例には大きなポイントがあります。


これは

「還付請求(「更正の請求」といいます)」の事案

ということです。


当初の申告納税額は約600万円です。


これを納税額0円ということで、

更正の請求をした訳です。


個人的には「これでは・・・」と思う事案です。


相続税の申告においては 

〇 当初の申告の段階で、100%明確に評価額が確定できない。

→ グレーゾーンの要素がある。

〇 税務調査で争点になる可能性もある。

ということは「よく」あります。


この場合、メリット、デメリットをどう考えるのか?

という判断が重要です。


〇 当初の申告で積極的に評価減を採用する方法

・ メリット

納税額が低く抑えられる。


・ デメリット

税務調査で否認される可能性があり、

否認された場合、過少申告加算税が課される。


〇 当初の申告は保守的に評価し、その後、更正の請求をする方法

・ メリット

税務調査で否認されず、

否認された場合の過少申告加算税が課されない。


・ デメリット

評価減をした場合に比べ、納税額が多い。


ここからが重要なポイントです。


本来であれば、評価の考え方は同じですから、

〇 当初の申告で評価減を採用する

〇 更正の請求で評価減を採用する

という2つは「同じ確率」で認められるか?否か?が

決まるはずです。


しかし、現実問題としては、

当初の申告で採用した方が「圧倒的に」通る確率が高いのです。


これは今回の貸家評価、貸家建付地評価に限りません。


もちろん、事実関係次第ですが・・・。


いずれにせよ、

「5か月の空室期間=NG」という訳ではありませんが、

慎重な判断が求められるのです。


なお、税務上の定めがある訳ではありませんが、

「相続税の申告前に入室が完了しているか?」

という事実関係も重要でしょう。


この辺りも含めて、考えていく必要があるのです。


いずれにせよ、賃貸経営が常に満室ということはありませんので、

空室期間をどのように考えるのか?ということは

慎重に判断をしていかないといけないのです。


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■編集後記


今週は、火曜日は東京で、水曜日は大阪で、

木曜日は神戸でセミナー講師を務めました。


大阪、神戸は日本全国13会場でのキャラバン中です。


出張中の夜は会食になることも多いので、

太ることが多いのですが、

今回も・・・(笑)。


土日で体重が元に戻るよう、頑張ります!(笑)。

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