※本ブログ記事は2017年1月5日に配信したメルマガを掲載したものです。



皆さん、おはようございます!朝4時起きの税理士見田村です。

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さて、平成29年2月10日(金)に名古屋商工会議所にて

下記のセミナー講師を務めます。


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~一方通行の事業承継はキケンがいっぱい~


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私が書いた「ちょっと待った!! 社長! 御社の税務調査ココが狙われます!! 」

という書籍(1,620円)もプレゼントします。


懇親会もあります。


商工会議所の会員の方でなくても参加できるので、

「中部地方の方」は是非、ご参加頂ければと思います。


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「経営者が親子で知っておきたい!
中小企業の事業承継のポイントと生命保険活用法」

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  とありますが、カード決済も可能です。

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では、今日の1分セミナーにいきますが、

「相続税対策を不動産投資でする場合の注意点」を解説します。


国税庁が平成27年分の相続税の申告状況を昨年12月に発表しました。


〇 申告件数:103,043件

→ 前年比でプラス83.2%


〇 税額:1兆8,116億円

→ 前年比でプラス30.3%


〇 1件当たりの課税価格:1億4,126万円

→ 前年比でマイナス30.8%


〇 1件当たりの税額:1,758万円

→ 前年比でマイナス28.9%


1件当たりの課税価格と税額がマイナスになっているのは、

以前であれば、相続税の課税対象でなかった方が

課税対象として取り込まれたことからです。


ちなみに、「死亡した人の数」で「申告した被相続人の数」を割ると、

下記となります。

〇 平成26年:4.4%

〇 平成27年:8.0%


こういう背景もあり、「相続税の節税対策」が注目されていますが、

その1つの代表例が賃貸不動産への投資です。


これに関して、下記のようなニュースもあります。


出典は「2017年1月3日 J-CASTニュース」です。


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賃貸マンションやアパートが急増している。

2016年暮れ現在、「足もとでは郡部、町村部でも新築物件が

増え続けています」と、ニッセイ基礎研究所社会研究部の准主任研究員、

塩澤誠一郎氏は話す。その一方で、「空室リスク」を指摘する声が

少なくなく、首都圏でも賃料が急速に下落しているとの情報もある。

(中略)

国土交通省が2016年12月27日に発表した11月の新設住宅着工戸数は、

前年同月に比べて6.7%増の8万5051戸で、5か月連続で増加。


このうち、貸家は3万8,617戸で、15.3%増の2ケタ増。


じつに13か月も連続で伸びている。


ただ、懸念されるのは過剰供給だ。


部屋の借り手が見つかれば問題ないが、首都圏などでも空室が

増える兆しがあるようだ。


12月14日付の日本経済新聞は、銀行同士の賃貸マンションや

アパート向け融資の過熱競争を警戒して、金融庁が地方銀行などに対して

「節税効果などの実態や空室リスクを調査する」と報じた。 

(以下略)
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確かに、賃貸不動産を使えば、大きな相続税対策ができます。


しかし、「税金が減ること」に注目し過ぎており、

その「本当の意味」を見失っている場合もあります。


上記報道のような将来の空室リスクもそうですが、 

別の論点として「借金をして、賃貸不動産を建てた方が節税になる」

という「誤解」もあります。


具体例を挙げましょう。


〇 賃貸不動産を建てる前の資産状況

・ 預金:100

・ 土地:100(更地、先祖代々の物)

・ 純資産:200


〇 借金100により、賃貸建物を建てた後の資産状況

・ 預金:100

・ 土地:80

→ 賃貸建物を建てると、約20%の減額となる

・ 建物:35

→ 賃貸建物の相続税評価額は「固定資産税評価額×70%」

→ 建物の固定資産税評価額は建築価額の50~70%程度

→ ここでは「100×50%×70%=35」とした

・ 借入金:100(マイナスの資産)

・ 純資産:100+80+35-100=115


結果として、純資産200が「115」に圧縮され、

相続税対策ができた訳です。


この「115」という数字を覚えておいてください。


ここでよく考えて頂きたいことは

「借金をせずに、手持ちの預金で建てた場合はどうなるのか?」

ということです。


実際に計算してみましょう。


〇 賃貸不動産を建てる前の資産状況

・ 預金:100

・ 土地:100(更地、先祖代々の物)

・ 純資産:200


〇 手持ちの預金100により、賃貸建物を建てた後の資産状況

・ 預金:0

・ 土地:80

・ 建物:35

・ 純資産:115


結果として、借金をして賃貸不動産へ投資をした場合と

「純資産は1円も変わらない」ということです。


ただし、私は「借金することがいけない」と言いたい訳では

ありません。


不動産投資をする場合、常に全額を預金から捻出できる人は

むしろ少ないでしょう。


また、借入れをすることにより、より大きな不動産投資ができ、

より大きな相続税の節税対策をすることもできます。


これはこれで意味のあることです。


ただし、私は

〇 借入れをしたこと自体が相続税対策になっている訳ではない

〇 土地と建物の相続税評価額が下がるから相続税対策になっている

ということを言いたいのです。


世の中には「借金をしていることが相続税対策になっている」と

誤解をし、敢えて返済していないケースもあります。


もちろん、返済をするということは手元の預金が減りますので、

一定額を残しておく必要もあり、敢えて返済しない場合もあるでしょう。


相続税の納税資金確保のために、

一定額の預金を留保しておきたい場合もあるでしょう。


ただし、「借入金=相続税対策」ではないので、

預金残高と借金の残高のバランスを考えましょう、

ということを言いたい訳です。


しかし、盲目的に「借入金=相続税対策」と信じていると、

返済すべき借入金を返済していなケースもよくあります。 


しかし、そこは間違っている場合もありますので、

「預金残高と借金の残高のバランス」を考え、

返済すべきものは返済していきましょう。 



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■編集後記(見田村)


今日は新年最初の出勤でしたが、なかなか暖房が効きません(寒)。


今朝も午前6時過ぎに出社しましたが、今朝は寒かった~((+_+))


この季節、早く家を出ることは寒いですが、頑張ります!


今日は収録、事務所の大掃除、弁護士との打合せです!

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