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では、今日は皆さんに

「空室期間と貸家建付地の関係」

を解説します。


相続税の節税対策の1つに賃貸物件への投資があります。


これは貸家が建っている土地は建物の賃借人がいるため、

地主が土地を自由にすることができず、

その賃借人の権利分の評価減をするものです。


貸家が建っている土地のことを「貸家建付地」と言います。


ただし、相続開始日において空室である場合は、

その空室に対応する部分は評価減の対象になりません。


しかし、その空室が「一時的なもの」であれば、

相続開始日において空室であっても、

評価減の対象になります。


この「一時的なものかどうか」が問題となる訳ですが、

国税庁のホームページに下記とあります(一部修正)。


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貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲


【照会要旨】

学生専用の賃貸アパートの半分程度の部屋が空室でしたが、

この空室部分は、3月上旬まで入居していた学生が

卒業のため退去した部分で、新しく入居する学生を募集しており、

3月末には全部の部屋が実際に賃貸されています。


例年、このような状況の中、

たまたま空室が多い時が課税時期※となっていますが、

この賃貸アパートとその敷地はどのように評価すればよいですか。


※ 相続開始日、または、贈与日


【回答要旨】

課税時期において、アパートの一部に借家人がいることから、

貸家及び貸家建付地として評価します。


この割合の算定に当たって、継続的に賃貸されてきたもので、

課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる

各独立部分がある場合には、その各独立部分の床面積を、

賃貸されている各独立部分の床面積に加えて賃貸割合を計算して

差し支えありません。


2 「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、

一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分の範囲


アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、

「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、

一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分に

該当するかどうかは、その部分が、

(1)各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか

(2)賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか

(3)空室の期間、他の用途に供されていないかどうか

(4)空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど

一時的な期間であったかどうか

(5)課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

などの事実関係から総合的に判断します。
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6 共同住宅の一部が空室となっていた場合


例えば、相続開始の直前に空室となったアパートの1室については、

相続開始時において継続的に貸付事業の用に供していたものと

取り扱うことができるか疑義が生ずるところであるが、

空室となった直後から不動産業者を通じて新規の入居者を

募集しているなど、いつでも入居可能な状態に空室を

管理している場合は相続開始時においても被相続人の

貸付事業の用に供されているものと認められ、

また、申告期限においても相続開始時と同様の状況にあれば

被相続人の貸付事業は継続されているものと認められる。
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この中で問題となるのが

(4)の「例えば1ケ月程度」という期間です。


「例えば」、「程度」という表現が付いていることからも分かるとおり、

あくまでも例示であり、要件ではありません。


これが判断されたのが、大阪高裁(平成29年5月11日判決)です。


なお、納税者敗訴となり、最高裁に上告されています。 


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一時的空室部分該当性の判断に当たっては、

現実の賃貸状況取り分け、空室期間の長短を重要な要素として

考慮しなければならないのであって、これを考慮せずに、

本件各空室部分が「継続的に賃貸の用に供されている」状態にある

という理由のみで上記例外的な取扱いを認めることはできない。


また、本件各空室部分の空室期間は、最も短い場合でも5か月であり、

「例えば1か月程度」にとどまらずに、むしろ長期間に及んでいる

といえるから、「一時的」なものであったとはいえない。
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大阪高裁の判断は「5か月は一時的ではない」という

厳しいものとなりました。


以前のメルマガでも解説しましたが、

私は国税不服審判所の裁決(平成20年6月12日)を根拠に

2年半前後の空室期間であれば、「一時的な空室」という判断を

してきました。


この事例は相続開始日が伏字になっているので、

正確な空室期間は計算できませんが、

相続税の申告書を提出した日は開示されています。


これから逆算すると、約2年半(推定)の空室期間があったことになり、

それも関わらず、貸家建付地の評価減が認められた事例です。


だから、3年くらいまでは「一時的な空室」という範ちゅうになり、

「税務調査でも頑張れる」と考えてきました。


数年前の話になりますが、

相続税専門の税理士と話をしたときも、同じ意見でした。


実際、3年程度の空室期間が税務調査で問題になった際も

評価減を認めてもらった実例もあります。


しかし、少し風向きが変わってきたか?とも感じています。


最高裁の判断が待たれるところではありますが、

皆さんがお持ちの物件で、数か月の空室がある場合は

評価減の判断を慎重にしなければなりません。


ご注意頂ければと思います。

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■編集後記


昨日の朝はすごい雨でしたね・・・。


私は羽田空港に向かう予定だったのですが、

さすがにキャリーバッグを引いて歩ける状況ではありませんでした。


早朝にも関わらず、タクシー会社に電話しても、

なかなかつながらない状況でした。


結果として、なんとかタクシーに乗ることができ、

辿り着くことができましたが、バタバタで準備し、

歯磨きは羽田空港のラウンジでという状態でした(笑)。


なんとか飛行機が飛んで良かったですが、

これも日頃の行いがいいからですかね(笑)。

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