※本ブログ記事は2016年12月1日に配信したメルマガを掲載したものです。



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では、今日の1分セミナーでは

「賃貸不動産の評価減と空室期間」を解説します。


賃貸不動産の場合、借家人に一定の権利が発生し、

不動産オーナーがいつでもその不動産を自由にすることはできません。


そのため、相続税の計算上は一定の評価減が認められています。


ただし、借家人に一定の権利が発生していることが前提なので、

貸家の空室部分、これに対応する敷地部分は評価減の対象になりません。


しかし、日本全国の賃貸物件を見れば一目瞭然ですが、

常に満室であるという賃貸物件はむしろ少ないでしょう。


では、どの程度の空室期間であれば、評価減が認められるのでしょうか?


それは相続開始日や贈与日において、「空室期間が一時的なもの」と

認められる場合は評価減をしてもOKとなっています。


そして、この「空室期間が一時的なもの」とは、

国税庁のホームページで下記と解説されています。

---------------------------------------------------------------------
1、各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか

2、賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか

3、空室の期間、他の用途に供されていないかどうか

4、空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど

  一時的な期間であったかどうか

5、課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

などの事実関係から総合的に判断します。 
---------------------------------------------------------------------


この4番の「例えば1ケ月程度」が1人歩きしていることもありますが、

これが100%の明確な基準である訳ではなく、あくまでも「総合的に

判断」というのが正しい考え方です。


では、具体的な事例をみてみましょう。


以前のメルマガで平成20年6月12日の裁決を解説しました。


内容をまとめると、下記の通りです。


〇 築25年の鉄筋コンクリート造、4階建の賃貸マンション

〇 相続開始日において、全20室のうち下記4室が空室

・ 202:空室期間は2か月、再入居は平成17年3月

・ 204:空室期間は1年11か月、再入居は平成17年1月

・ 305:空室期間は5か月、再入居は平成18年1月

・ 403:空室期間は9か月、再入居は平成16年12月

〇 相続税の申告は「平成17年4月11日」

〇 相続税の申告期限は相続開始日から10か月以内なので、

  相続開始日は平成16年6月頃と【推察】


ここで、上記4室の中で相続開始日における空室期間が

最も長いのは1年11ヵ月で、この部屋の再入居は平成17年1月です。


ということは、相続開始日を上記のとおり、平成16年6月と

「仮定」とすると、結果としての空室期間は下記となります。


(1)相続開始を平成16年6月と仮定(この時点で1年11か月空室)

(2)再入居は平成17年1月(平成16年6月から7か月経過)

(3)(1)+(2)=1年18か月 → 2年6か月空室


これはあくまでも相続税の申告が申告期限月にされたという前提ですが、

仮にもっと早めに申告していたとしても、2年以上は空室だったものと

推察されます。


もちろん、

〇 賃借人が退去すれば、修繕を行ない、不動産業者が募集

〇 フェンスには不動産業者の連絡先が常に表示

〇 定期的に外壁塗装や湯沸かし器などを交換

という状況でした。


結果として、この事例では納税者の主張が全面的に認められたのですが、

これとは逆の判断になった事例もあります(平成26年4月18日裁決)。


この26年裁決では、国税不服審判所は下記と判断しました。


〇 相続開始日(平成21年8月○日)から数年間が経過した

  平成25年7月8日時点においても今だに賃貸されていない部屋が

  複数存在する。


〇 相続開始日後に賃貸された独立部分についても、相続開始日前後の

  空室期間は最も長いもので8年間、最短のものでも4か月を超える

  期間だった。


〇 ×号室については相続開始日の数日後である平成21年8月11日に

  賃貸借契約が締結されているが、相続開始日時点で既に7か月以上

  空室であり、結局、その空室期間は約8か月に及んでいる。


〇 建物の維持管理の状況や賃借人の募集の状況等を考慮しても、

  「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」には該当しない。


この事例では「最短のものでも(空室期間が)4か月」という部分に

ついても評価減が認められなかったという非常に厳しい結果です。


×号室についても、約8か月間の空室期間です。


当然、この事例においても、建物の維持管理等はされていました。


では、結果として、どのように判断をしたらいいのでしょうか?


こういうことを書くのも心苦しいのですが、

「100%の確定的なことは言えない」ということです。


ただし、私はこう考えています。


まず、納税者の主張が認められた前者の事例では

国税不服審判所は下記と判断しています。


〇 国税庁のホームページに書かれている内容はアパート等の

  各独立部分の一部が課税時期において一時的に空室になったに

  過ぎないと認められるものについては課税時期においても

  賃貸されていたものとして取り扱うこととしたものである。


〇 これは一時的に空室になったものか否かを判断するに当たって

  考慮すべき4点の事実関係を「例示」し、総合的にこれを判断

  するものとしていると解される。

→ 私が上に書いた4項目はあくまでも「例示」です。


〇 建物の近隣周辺にはマンション等の共同住宅が林立していることから

  すると、空室が発生したからといって速やかに新入居者が決定する

  ような状況ではなかったことが認められる。


〇 以上のことを総合して判断すると、空室は一時的に空室と

  なっていたにすぎないものであると認められる。


これを踏まえると、近隣に賃貸住宅が林立していない地域の方が

むしろ少ないでしょうし、そういう地域だからこそ、空室が発生します。


実務的にいっても、4か月、8か月程度の空室期間が

即否認されている状況でもありません。


では、どの程度の期間であればいいのかという判断は難しいですが、

私は相続人の方と話をし、2年を少し超える程度の空室期間であれば、

リスクを説明した上で、評価減をするべきと考えているのです。



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「えっ、今までそんなことは聞いたことがない・・・。」、

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もちろん、脱法行為などではなく、過去の国税不服審判所の裁決等で

認められた方法です。


ただし、結構、盲点となっている項目はあるのです。


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