※ 本ブログ記事は過去(2019年1月24日)に配信したメルマガを掲載したものです。


皆さん、おはようございます!朝4時起きの税理士見田村です。

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2月に東京、名古屋、大阪、高松、広島、福岡で

「税理士が知っておくべき税務の盲点セミナー」(所得税編)を

開催します。


確定申告が始まる時期なので、「所得税」に焦点を絞り、

〇 間違えやすい論点

〇 間違ってはいないが、お客様に損をさせてしまう論点

を解説します。


※ 確定申告の間違いやすい論点を集めた
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「確定申告チェックシート」(全6ページ)を
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会場内限定で配布します。
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このチェックシートは実際に当社でも毎年使用しているものを
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平成30年分用に改定、バージョンアップしたものですので、
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皆さんの事務所でもこれからの時期のミス防止に役立つものです。
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是非、ご参加ください。

解説する内容(予定)は下記となります。


〇 借主が1年分の家賃を前払い。

  不動産オーナーはいつの収益に計上するのか?

  不動産所得の事業的規模、業務的規模による違いも解説。


〇 過去5年分の所得税の更正の請求をする場合、

  最初にチェックするポイントは?


〇 事業的規模か? 否か? で是認された事例、否認された事例。


〇 修繕費か?資本的支出か?

  その判断基準と書面添付をする場合の記載ポイント。


〇 青色事業専従者の該当性(1日何時間の労働が必要?)、

  また、適正給与額は?


〇 被相続人が所有していた貸家を相続した場合の注意点。


〇 形式上は別居でも、税務上は同居となる場合とは?


〇 居住用財産の購入、譲渡があった場合に

  必ず確認しておくべきことは?(複数の事務所で事故が起きた内容)


〇 遺産分割により取得した不動産を相続人間で交換する場合の注意点。


「税理士が知っておくべき税務の盲点セミナー」(所得税編)

http://teian-juku.com/seminar/


では、今日は皆さんに

「不動産賃貸業における必要経費の考え方」を解説します。


これから確定申告の時期になるので、

所得税に関する事例をご紹介します。


なお、この事例は不動産所得に関して争われた事例ですが、

 一般的なご商売である事業所得にも共通する考え方となります。


当然、同族会社に対して、

親族が不動産を賃貸している場合も同じ考え方となります。


まずは、この事例の前提条件です。


〇 会社役員が不動産賃貸業を営んでいた。


〇 問題になったのは平成24~26年分の確定申告


〇 自動車関係経費(税金、自動車保険料、修繕費、車検代、

  ガソリン代、減価償却費)が問題になった。


〇 飲食代やお歳暮などの接待交際費も問題になった。


〇 税務調査において、「必要経費とした根拠」と「事業割合の根拠」が

  問われた。


〇 納税者はこれに関して、下記と回答した。

・ 必要経費とした根拠:

  業務上、必要と判断したため

  賃貸物件を修理・手入れする際に使用する車両に関するもののため

・ 事業割合の根拠:実態に基づき判断


この状況の下、国税から否認をされ、

国税不服審判所で争うことになった訳です。


これに関する納税者の主張は下記のとおりです。


〇 自動車関係経費

賃貸不動産について、自動車を用いて管理業務等を行っており、

取引の記録等に基づいて、業務の遂行上直接必要であつた部分に

当たることを明らかにしているから、必要経費に算入される。


〇 接待交際費

業務と直接の関連性及び必要性を持つものである。

税務調査において、一部ではあるが具体的な相手先を明らかにしており、

金額も過大ではなく客観的に妥当なので、必要経費に算入される。


しかし、国税不服審判所は納税者の主張を認めず、

下記と判断したのでした。


〇 自動車関連経費

・ 取引の記録に基づいた自動車の具体的な使用方法や頻度等を

  明らかにする証拠の提出はない。


・ 不動産貸付業の遂行上必要であった部分が

  明らかとなっているとはいえない。


・ 客観的にみて、不動産賃貸業務と直接の関係を持ち、

  かつ、業務の遂行上必要な支出であると認めることはできない。


・ 納税者は税務調査で問題になった自動車から買い換えた後の

  自動車の走行距離の計算書、自動車検査証等を提出し、

  これにより必要経費に該当する旨主張するが、

  この計算書は国税不服審判所に審査請求した後に作成された資料。


・ 税務調査で問題になった年において実際に使用していた自動車の

  記録に基づいて作成されたものではない。


・ これにより、問題になった自動車の具体的な使用方法や

  頻度等が明らかになったとはいえない。


〇 接待交際費

・ 不動産貸付業務との関係について合理的な説明はない。


・ 接待交際費の内訳についても抽象的な説明にとどまり、

  具体的な支出先や支出目的等の合理的な説明はない。


・ 主張を裏付ける証拠の提出もない。


ということで、自動車関連経費も接待交際費も

必要経費に算入することは認められませんでした。


不動産賃貸業の場合、それが個人であれ、法人であれ、

一般事業とは異なり、経費(損金)になる範囲に

「かなりの制限」があることも事実です。


不動産賃貸業に関していえば、

〇 青色事業専従者に給与を支払っている事実そのもの

〇 給与の額が適正か?

が問題になることも多いでしょう。


税務調査は一定の確率で必ずあるものですので、

もし、皆さんが不動産所得や事業所得などにつき、

確定申告をされるならば、必要経費に算入した根拠を

必ず「準備」しておきましょう。


備えあれば、憂いなし。


しかし、多くの方が

「税務調査が来たら、それから考えればいい」

「税理士がなんとかしれくれる」

と思っています。


しかし、それは医師がすべての病気を治せる訳ではないのと同じで、

「病気になったら、考えればいい」

「医者に行けば、治してくれる」

と考えていることと同じなのです。


それは何とかなる場合もあれば、

なんともならない場合もあるのです。


大切なのは「日頃の準備」です。


これは税務調査を考える上では非常に重要ですので、

個人であれ、法人であれ、どんな取引であっても、

〇 取引の内容

〇 相手先

〇 金額の根拠

などを説明できるようにしておくべきなのです。


2月の東京、名古屋、大阪、高松、広島、福岡での下記セミナーでは

実際の裁決事例などを元に、注意すべき点を解説しますので、

是非、ご参加頂ければと思います。


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■編集後記


皆さんは映画「ボヘミアン・ラプソディ」をご覧になりましたか?


私は今までQueenというバンドやフレディ・マーキュリーという人物には

全くの関心がありませんでしたが、完全にはまりました(笑)。


グーグルプレイに登録し、いつも聞いています。


特に映画の題名にもなった「ボヘミアン・ラプソディ」という曲は

すごくいいですね。


Queenの歌の中でも最も売れた曲である意味が分かります。


映画をご覧になった方は下記のYouTubeの映像も

ご覧になるといいと思います。


1985年のLIVE AIDのライブ映像です。


グランドピアノの上に置いてあるペプシ、生ビールまで再現されています!

1憶5千万回以上、再生されています。

https://www.youtube.com/watch?v=A22oy8dFjqc

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