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では、先週にお知らせしたとおり、

「生保営業支援塾」で3回に渡って解説した

「ドクターマーケット開拓」(DVD3巻セット)の販売を開始します。


約6時間のコンテンツを収録しております。


なお、8/21(月)~25(金)の【5日間限定】販売ですので、
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お早目にお申込み頂ければと思います。
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なお、本DVDは生保営業パーソン向けですが、

税理士の方でもお客様にドクター(開業医)がある方であれば、

ご覧になっても面白いと思います。


特に、第2巻は私自身が後ろで聞いていて、

「このDVDをそのままお客様に見せようか?」と思ったくらいです(笑)。


生保営業パーソンの方も税理士の方も

是非、ご検討ください。


よろしくお願いします。


「ドクターマーケット開拓」(DVD3巻セット)

http://www.seiho-juku.com/dvd/drset/


では、今日は皆さんに

「不動産を購入した場合の按分計算の盲点」

をお伝えします。


今日、取り上げる事例は

国税不服審判所の裁決(平成12年12月28日)です。


皆さんの会社が不動産を購入した場合、

どのように経理処理をしているでしょうか?


例えば、土地建物で2億円の物件を購入したとします。


そして、売買契約書に土地建物の内訳は無いものとします。


この場合、土地1億円、建物1億円などのように

按分しなければなりません。


なぜならば、

〇 土地という「物」が存在している

〇 建物という「物」が存在している

〇 建物は減価償却を通じて、費用化される

ということになるからです。


では、ここで皆さんに質問です。


そこに存在しているのは「土地」と「建物」のみでしょうか?


「建物附属設備」という「物」は存在していないのでしょうか?


ある納税者の方は「建物附属設備もある」と考え、

土地以外の価格を「建物」と「建物附属設備」に按分し、

申告しました。


ちなみに、具体的物件は「別々の場所」にある「マンション3室」で、

賃貸されている物件です。


1棟ものではありません。


ここはポイントになる部分なので、よく覚えておいてください。


当然、「建物の耐用年数 > 建物附属設備の耐用年数」なので、

建物附属設備に分けた方が減価償却費が大きくなります。


これが税務調査で問題となり、

国税は「売買契約書で分けられていないので、

建物附属設備を別建てにすることはできない」と更正※しました。


※ 国税が納税額等を決め、通知する手続き。


これが国税不服審判所で争われ、下記の判断となりました。


〇 鉄筋鉄骨造りのマンションの場合、

  建物と建物附属設備の減価償却費は別々の耐用年数により

  計算する【必要】がある。


〇 建物と建物附属設備の内訳が売買契約書で区分されている場合は

  その内訳による(当然、不合理でない前提)。


〇 これが区分されていない場合は何らかの合理的な方法により、

  建物と建物附属設備に区分計算する【必要】がある。


〇 同業他社の物件から見積もった按分計算も合理的な計算の1つ。


〇 今回の物件は工事請負契約書があるので、見積り計算ではなく、

  実額ベースで按分すべき。


繰り返しになりますが、これは1棟ものではなく、

「別々の場所」にある「マンション3室」です。


だから、マンション1室であっても、

「土地」、「建物」、「建物附属設備」に分ける【必要】があるのです。


しかし、非常に多くの事例において、

「土地」と「建物」にしか按分されておりません。


これは「減価償却費が本来の金額よりも少なくなっている」という

納税者不利の結果になっているのです。


不動産を購入したにも関わらず、

「土地」と「建物」にしか按分しないのは

【必要】な計算がされていないのです。


これがされていないということは

国税が間違えて更正してしまったことと同じことをやっているのです。


ちなみに、今日の話は所得税(個人)、法人税(法人)共通の話です。


いかがでしょうか?


個人であれ、法人であれ、不動産を購入し、

事業用に使うことはよくあります。


もし、皆さん個人、皆さんの会社が不動産を購入する場合、

この按分計算を忘れないようになさってください。


くどいですが、これは【必要】な計算であり、

これがされていないということは「納税者不利」の計算を

自ら行なっていることになるのです。

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■編集後記


髭のレーザー脱毛(3回目)をして1ヶ月くらいになるので、

かなり多くの髭が抜けている状態です。


まあ、また生えてきて、段々と少なくなっていくのですが。


ただし、今回は鼻の穴の下2ヶ所につき、

レーザーの当たりが悪かったのか?、生え残っています・・・。


鼻の穴の下2か所が丸く生え残っており、

「まろ」のようになっています(笑)。


夕方くらいになると恥ずかしいので、

昨日、毛抜きで抜きました(爆)。


女子力を維持するのもなかなか大変です(笑)。


「ツルツルになるためには、10回くらいの施術が必要」

と言われているので、頑張ります!


これがまあまあ痛いんですよね・・・(涙)。

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