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さて、先月の「提案型税理士塾」では、

私が講師を務め、「資本的支出と修繕費の分岐点」

というテーマで解説をしました。


私が税理士向けに研修をする場合に心掛けているポリシー。


それは「新旧合わせたテーマを網羅的に解説していく」ということです。


最近であれば、納税猶予をテーマにした研修が多いですが、

このような新しいテーマを学ぶことも必要です。


少し前であれば、一般社団法人をテーマにしたセミナーも

多かったですね。


信託などをテーマにしたセミナーもあります。


これらはもちろん、重要なテーマです。


しかし、新しいテーマを提案するような会社は

どの程度あるのでしょうか?


税理士事務所全体の顧問先ベースで言えば、

むしろ少ないでしょう。


しかし、旧来からある問題であり、

現場でも「よく使うテーマ」に関するセミナーは

あまり行われていないことも事実です。


だから、私は新旧織り交ぜて、セミナーの企画をする訳です。


そういう意味から解説したのが、

今回の「資本的支出と修繕費の分岐点(その1)」です。


平均評点は「4.57」です。


こういう目新しくもないテーマで、

一定の評点を出すことはそれなりに難しいのですが、

ご参加者からはこのご評価を頂きました。


具体的な内容、ご参加者の声は下記サイトに載せてありますので、

是非、ご覧下さい。


よろしくお願いします。


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「資本的支出と修繕費の分岐点(その1)」

※ 単品購入も可能です。

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http://www.teian-juku.com/dvd/025/
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では、今日は皆さんに

「土地を売却した場合の譲渡所得の計算」を解説します。


皆さんが土地を売却したとします。


この場合、「売却金額-取得価額-諸経費」が利益となり、

これに約20%※の税金がかかります。


※ 短期的に譲渡した場合を除く。


この場合に控除する取得価額ですが、

購入当時の売買契約書が保存してあれば、

この金額を控除します。


しかし、これが保存されていない、

または、どこにあるか分からない、

ということもよくあります。


こういう場合は「売却金額×5%」を取得価額をして、

控除するルールがあります。


ただし、「実際の取得価額 > 売却金額×5%」という場合、

損になってしまいます。


こういう場合は一般社団法人日本不動産研究所が公表している

市街地価格指数※などを使って、当時の購入価格を

推定計算することが認められています(平成12年11月16日裁決)。


※ 市街地価格指数とは?


昭和11年9月から旧日本勧業銀行が宅地価格を調査し

「市街地価格指数」としてとりまとめていたものを、

昭和34年3月から日本不動産研究所が承継し、実施しています。


この調査は、全国主要198都市で選定された宅地の調査地点について、

日本不動産研究所の不動産鑑定士等が年2回価格調査を行い、

これらを基に指数化するものです。


(出典:一般社団法人日本不動産研究所のホームページ)


なお、本裁決では推定計算は下記算式とされています。


売却金額×購入時の市街地価格指数/売却時の市街地価格指数


ただし、このような推定計算による方法は

最初の申告で採用すれば認められますが、

還付請求※の場合は認められません。


※ 「更正の請求」といいます。


だから、実際の取得価額が分からない場合、

最初に申告する段階で、このような推定計算を採用することが重要です。


では、最初の申告で「売却金額×5%」を採用してしまった場合、

どうすることもできないのでしょうか?


結論から申し上げると、そんなことはありません。


なぜならば、取得価額が不明の場合、

〇 原則は、売却金額×5%

〇 実額が証明できる場合は実額

と税法に書いてあるからです。


だから、実額が証明できた場合においても

「売却金額×5%」を採用することは

税法上の「間違い」となるのです。


この間違っていることを前提に、

還付請求が可能となるのです。


では、当時の売買契約書が無いのに、

どのような方法で証明するのでしょうか?


それは、土地を購入した当時の宅建業者の取引帳簿です。


宅建業者は宅地建物取引業法49条により、

取引の詳細を記録し、保存しなければならないことになっています。


これにより、購入当時の実額が判明すれば、

還付請求が可能なのです(平成29年12月13日裁決)。


ちなみに、この裁決は

〇 購入:昭和41年11月24日

〇 売却:平成24年12月22日

という状況でした。


宅建業者における取引帳簿には保存義務の期間があるので、

これを過ぎれば廃棄されている可能性もありますが、

このような事例もあるのです。


その他の方法としては、当時の売主に対して、

売買契約書のコピーを依頼することも1つの方法でしょう。


今日の内容をまとめます。


土地を売却した場合、その取得価額が不明ならば、

下記のいずれかとなります。


〇 最初の申告で、市街地価格指数などによる推定計算を採用する。


〇 最初の申告で、売却金額×5%で計算してしまった場合は、

  不動産業者、売主に照会をし、当時の購入金額を証明し、

  還付請求をする。


なお、繰り返しになりますが、

推定計算は還付請求の段階では適用できませんので、

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■編集後記


最近、毎週日曜日に近所の温水プールに行っています。


子供に水泳を教えているのですが、

少しずつ上手くなっています。


先日の検定でも見事に合格!


私は半分幽霊部員でしたが、一応は水泳部だったので、

その経験が30年経って役立っています。


子供にも色々とスポーツをやらせていますが、

学生時代にスポーツをやることは大切ですね!


私はサッカー歴7年、水泳歴2年半、

トライアスロン歴2年です。


全て、昔話ですが(笑)。


もう25年ほど、運動らしい運動はしていませんが、

健康診断はいつも問題なしです。


15年ほど前に胃潰瘍をやっただけですね。  

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