※本ブログ記事は2015年3月16日に配信したメルマガを掲載したものです。



皆さん、おはようございます!朝4時起きの税理士見田村です。

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このメルマガを無料で配信しています。

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さて、先週にお知らせしたセミナーDVD

「税務調査の『裏』交渉術 & 真の反論ノウハウ」(VOL.4)

の販売を開始します。


なお、下記となっています。


○ 【3/16(月)~20(金)】の【5日間限定販売】
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

○ 4種類の【国税内部の資料】を公開し、具体的に解説
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○ VOL.1~3との内容の重なりは【全く】ない
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また、このダイジェスト動画を金曜日に公開したところ、現時点で

【1,500回以上】も再生されています。


この動画(4分22秒)も下記サイトに掲載していますので、

どうぞ、ご覧ください。


春は税務調査の多い季節です。


○ 役員報酬を減額した場合の役員退職金の考え方

○ 社員旅行の金額基準

○ 外注費か?給与か?の基準

など、税務調査で問題になりやすい項目ばかりを集めています。


また、元国税調査官の久保憂希也さんとのコラボセミナーですので、
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
国税出身者だから語れる【内部の事情】も公開しています。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

これらのノウハウを活かし、皆さんの税務調査を乗り切って下さい。


なお、本DVDの収録セミナーにご参加頂いた方のアンケートでは、

下記のお声を頂いています。


■ 東京都渋谷区 葵税理士法人 税理士 岩井久典 様

端的でスッキリと「断る」根拠を示してもらい有意義だった。

社員旅行の金額基準が参考になった。


■ 秋田県仙北郡美郷町 有限会社タグチビルドサービス 

代表取締役 田口明美 様

調査に入りやすいのはなぜかということも聞けましたので、

今後の参考にさせていただきます。


外注費か給与か?については、特に悩む事案でしたが、具体的な例を

出していただき、これから参考にしたいと思います。


■ 東京都足立区 秋元会計事務所 税理士 秋元和宏 様

目からウロコの内容が多く、とても有意義なセミナーでした。


■ 福岡県福岡市 新栄住宅株式会社 課長 上戸大道 様

国税内部の様子が解り、今後、調査を受ける際は大変役立つと思います。

具体例が解りやすかったです。


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「税務調査の『裏』交渉術 & 真の反論ノウハウ」(VOL.4)


※ 【3/16(月)~20(金)】の【5日間限定販売】


http://www.success-idea.com/522051/
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では、1分セミナーにいきましょう。

今回は「不動産オーナーの節税対策の注意点」をお伝えします。


不動産オーナーが節税を考える場合、不動産管理法人の設立をすることが

あります。


そして、この不動産管理法人には下記の3種類があります。 


1、不動産オーナーの不動産を管理する形式

→ 管理の内容に応じ、管理料をもらう


2、不動産を一括で借り上げる形式

→ 実際の賃借人からもらう家賃と不動産オーナーに支払う家賃の差額が

  法人の収益

→ 一括借り上げは「サブリース」とも言います


3、法人自体が不動産を所有する形式

今日は、この中から2の方法を取り上げますが、これを採用する場合、

税務調査で問題になるのが、「実際の賃借人からもらう家賃」と「不動産

オーナーに支払う家賃」の差額がどの程度か?、ということです。


つまり、「抜き過ぎは駄目」ということです。


しかし、不動産オーナーとしては「できるだけ自分の所得を減らし、

法人に移転させたい」という意向があることも事実です。


では、この一括借り上げの家賃というものを考えた場合、どの程度までなら

OKなのでしょうか?


もちろん、これに明確な数値基準はありませんし、その物件の状況にも

よりますので、一概には言えません。


そこで、実際に否認された事例を取り上げていきます。


これは税理士のアドバイスに基づいた形式にしたところ、税務調査で

否認され、税理士に対する損害賠償請求になったという事例です。


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所得税につき、個人所有の賃貸建物を同族会社にサブリースしたところ、

同族会社が受け取る管理料相当額が「著しく高額」として同族会社の行為

計算の否認※により更正処分を受けた。


※ 「同族会社の行為計算の否認」とは、税法に駄目と書いていなくても、

  「税務署が駄目と考えたら、否認できる」という「法律」


これにより更正※による追徴税額につき、損害が発生し、損害賠償請求を

受けた。


※ 税務署が税額を決めること


納税者は、個人所有の賃貸建物を同族会社にサブリースする場合、

その賃料について税理士に相談したところ、税理士から「同族会社に

支払える不動産管理手数料は20%※が税務上の限界」とのアドバイスを

受け、これに基づいて賃料を決め申告を行った。


※ 実際の賃借人から受け取る賃料×20%


しかし、その後の税務調査で同族会社が受け取る管理料相当額が「著しく

高額」として同族会社の行為計算の否認により更正処分を受けた。


(出典:「税理士職業賠償責任保険事故事例」(2013年版)一部改定)
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この税理士の「同族会社に支払える手数料は20%が税務上の限界」

というアドバイスは決して、度が過ぎているものではありません。


確かに、一般的な大手不動産管理会社が採用している率が15%程度

であることを考えれば、「若干は」高いでしょう。


税務署が主張するような「著しく高額」ではないと考えます。


税務調査の現場での対応がどうだったのか?という部分も気になるところ

ですが、結果として、否認されたことも事実です。


ちなみに、この事例は納税者の方が争わなかったので、税務署の否認が

確定した形になっています・・・。


この事例から学ぶべきことは

「サブリースの料率を20%で設定した場合、否認される可能性がある」

ということです。


個人的には、少なくとも「著しく高額」ではないので、争った場合は

納税者の主張が一部であったとしても認められた可能性はあると考えます。


ただし、安全圏を考えるならば、サブリースの料率は15%に設定すべき

でしょう。


ちなみに、上記で紹介した「同族会社の行為計算の否認」とは、

税務署が税額を決める更正という手続きが「法律の前提」となっています。


だから、皆さんが税務調査を受け、「これは高いですね、または、

低いですね」という指摘を受け、「修正申告を出してください」と言われた

としても、修正申告を出してはいけません。


もし、税務調査官が主張していることの根拠が「実は」弱ければ、

更正をすることはできませんので。


だから、根拠が弱く、更正ができない場合には納税者(または税理士)に

修正申告することを求めてくるのです。


ただし、この場合でも敢えて修正申告をする場合があります。


それはサブリースの場合、料率が高すぎることを是正したら、

○ 法人の所得が減る

○ 個人の所得が増える

という結果になり、法人の税金が減るからです。


だから、法人側で減ること(=法人側の税金が減ること)の確約を取った

上で、個人の修正申告を出すのです。


つまり、「個人の税金は増えるが、法人の税金は減る」ということです。


なお、個人と法人で所轄の税務署、国税局が違うこともあるでしょうから、

その場合は、税務署間、国税局間での話を通してもらうことが必要です。


これは法律の手続きからすれば、おかしい話ですが、「現場ベースの運用」

という意味では有効な方法です。


サブリースに限らず、親族と同族会社の間の取引は、金額の高い低いが

問題になることがよくあります。


そして、これを否認する場合は「同族会社の行為計算の否認」が基本的な

考え方になりますので、皆さんがこの否認の指摘を受けた場合は、

このメルマガの内容を読み直してください。


税務調査官との交渉において、新たな道が見えてくる場合もあるのです。



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■編集後記(見田村)


今日は確定申告の期限ですね。


私も自分の確定申告書だけですが、作成しました。


さあ、確定申告が終わると、税務調査と花粉の季節です(笑)。


私もいくつか立ち合いをしますが、税務調査の立ち合いは好きですね!


自分自身、勉強になることも多いですし、税務調査官から色々なことを

聞き出すこともできますから。


税務調査はセカンドオピニオンを聞くことが本当に大切ですから、

何か困ったことがあれば、是非、お問合せください。

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