※本ブログ記事は2015年4月27日に配信したメルマガを掲載したものです。



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では、今回の1分セミナーは「タワーマンションによる節税の注意点」を

解説します。


相続税の節税を考え、タワーマンション(特に、高層階)を購入する

場合があります。


もちろん、節税のために購入しているので、そのタワーマンションに

住む訳ではありません。


なぜ、この節税が成り立つかといえば、不動産の相続税評価額は

○ 建物は固定資産税評価額

○ 土地は路線価

で評価することが原則だからです。


そして、固定資産税評価額も路線価も時価(=購入価額)よりは低い

ことが大半なのです。


結果として、

○ 建物の購入価額 > 建物の相続税評価額(=固定資産税評価額)

○ 土地の購入価額 > 土地の相続税評価額(=路線価)

となるのです。


タワーマンション(特に、高層階)は、この差額が大きいので、

相続税の節税効果が高くなるのです。


なぜ、高層階の方がこの差が大きくなるかと言えば、

○ 低層階だろうが、高層階だろうが、部屋の面積などが同じであれば、

  固定資産税評価額、路線価は同じ


○ 低層階と高層階では時価(=購入価額)には大きな差がある

となるからです。


具体的には、「相続税評価額=購入価額×20~30%」となります。


私が実際に資料を見た事例では中古のタワーマンションでしたが、

○ 売却希望価格は3億円

○ 相続税評価額は3,000万円

という物件もありました。


この物件を前提にすれば、「3億円の預金が全財産」という方が

このマンションを購入した場合、

「多額の相続税がかかる」 → 「相続税の納税は0円」

となってしまうのです。


それだけ、インパクトのある節税対策なのです。


しかし、この節税には非常に重要なポイントがあります。


それは

○ タワーマンションの売却を不動産業者に依頼した日

○ 実際にタワーマンションを売却した日

です。


この両日が「相続開始日とどのような位置付けにあるか?」

ということです。


なお、〇円で購入したタワーマンションが〇円で売れたという事実も

重要な要素です。


当然、このタワーマンションは相続税の節税のために購入したもので、

住んでいる訳ではありません。


そのため、相続税の納税が終われば、節税も完了していることから、

売却し、現金化したいという気持ちになります。


しかし、そのタイミングを間違えると、後日の税務調査で否認され、

固定資産税評価額や路線価での評価ができなくなってしまうのです。


この場合、「時価 = 相続税評価額」とされてしまうのです。


実際、国税不服審判所の裁決(平成23年7月1日)や

最高裁(平成5年10月28日)でも税務署側の主張が認められ、

固定資産税評価額や路線価での評価が否認されています。


この最高裁判決の中でも「相続財産の評価は固定資産税評価額や路線価に

よるのが原則であるが、特別の事情がある場合は、他の合理的な時価の

評価方法によることが許される」と判断されています。


以前に国税庁の要職にあった方が講師のセミナーを受講したことが

ありますが、「相続税の税務調査があった後に売却しないと、否認される

リスクが大きくなりますよね」と解説されていました。


なお、実際に行なわれるケースは稀ですが、相続税につき、税務署側が

否認する権利は税務調査後でも、申告期限から5年間はあります。


いかがでしょうか?


タワーマンションが出来上がり、人が住める状況になっても、

夜でも明りの付かない部屋が「相当数」あります。


なぜ、このような部屋が存在するのか???


これは言わずもがなですね。


タワーマンションを使った節税は日本全国的に非常に流行っていますが、

タイミングを間違えると、大きな納税が降りかかることになるので、

ご注意頂ければと思います。



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■編集後記(見田村)


さあ、今週を乗り切れば、ゴールデンウィークですね~(*^^)v


とはいっても、混んでいるので、どこにも行かず、近くの公園で子供と

遊ぶのみですが(笑)。


最近、近くの公園の遊具がリニューアルされたので、うちの子供は

大はしゃぎです(笑)。


一緒に遊ぶ親は楽しいながらも、かな~り疲れますが(笑)。


子供は疲れを知らずに遊びますからね~。


さあ、今週を頑張って、乗り切りましょう!

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