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では、今日は皆さんに

「海外不動産による節税は封じ込められるのか?」を解説します。


最近、海外不動産を使った節税に関して、

何人かの方からご質問があったので、これを解説します。 


これが「税制改正で封じ込められるのではないか?」

という話も出ています。


この節税は下記の流れで行ないます(一例)。


〇 建物の価格80%、土地の価格20%という「中古」不動産を購入。

→ 総額2億円で購入した不動産の1.6億円が建物の価格となる。

→ 木造で古いものであれば、耐用年数は4年。

→ 年間4,000万円の減価償却費が計上できる。

〇 「毎年の賃料収入<毎年の減価償却費」となり、不動産所得は赤字。

〇 減価償却費が多額なので、損益が赤字になっているだけで、

  キャッシュフローはプラスになる。

〇 不動産所得の赤字と給与などの所得が相殺される。

〇 確定申告すれば、「多額の」源泉所得税が還付される。

→ 減価償却費の額によっては、全額が還付される。

〇 翌年の住民税も「大きく」節税できる。


さらに、このスキームには続きがあります。


〇 不動産の売却益に対する税率が下がったタイミングで、

  取得価額とほぼ同額で売却する。

→ 海外不動産は価値が下がりにくい場合も多い。

→ 富裕層の一定のコミュニティーの中で売買を繰り返し、

  購入時点で、売却金額がある程度の確度で保証されている

  という話も聞いたことがあります。

→ 売却した年の1月1日において所有期間が5年超であれば、

  税率は約20%

 → 売却(出口)で課税されても、節税した部分の税率は55%なので、

  約20%で課税されても「大きく」節税になる。


ご参考までに、納税通信(3510号)の記事から

一部を抜粋します。


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国土交通省によれば、例えば米国であれば住宅の建築から滅失までの

平均期間は66年と日本の2倍で、英国はさらに長く80年と

なっている。


その分、住宅市場も中古物件が主流を占め、

日本では住宅の流通シェアのうち中古は15%ほどであるのに対し、

米国は83%、英国は87%、フランスでも87%と、

日本とは大きな開きがあることが分かる。


つまり、日本では木造住宅は20年ほどで資産価値を失うのに対し、

海外ではそれ以降も市場に出回る資産としのて状態が

長く続くということだ。
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これが会計検査院の検査で問題になりました。


平成28年11月14日の「税のしるべ」(大蔵財務協会)に

下記の記事が載っています(一部を抜粋)。


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会計検査院が国外の中古不動産を利用した節税策を指摘


会計検査院は7日、平成27年度の決算検査報告を取りまとめた。


報告では、富裕層の一部が国外にある中古不動産を利用して行っている

節税策の実態を明らかにしており、現状の問題点を指摘した上で、

財務省に対して国外に所在する中古の建物に係る減価償却費のあり方を

検討するよう求めた。


検査院の指摘はその後の税制改正に結びつくことが多く、

本件に関する動向も注目される。
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上記指摘では富裕層を前提にしていますが、

このスキームそのものは富裕層でなくても成り立つスキームです。


また、会計検査院の調査によれば、900人ほどを抽出して調べたら、

過半数が耐用年数4年の中古物件だったそうです。


これが税制改正でどうなるのかは未知数ですが、

昨年末には「税制改正があるので、今年中に買わないとNGです」

という営業トークも展開されていたと聞きました。


ただ、これは「やりすぎトーク」ですね。


確かに、過去の事例を見ても。会計検査院の検査で指摘された事項は

その直後から数年内に税制改正に反映されていることもありますが、

絶対ではありません。


ちなみに、本メルマガでは具体的に解説しませんが、

会計検査院は下記とも指摘しており、

売却だけでなく、非居住者になってしまうことも問題視しています。


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国外に所在する中古等建物を譲渡したり、

我が国から出国して非居住者となり我が国の所得税法の適用を

受けない者になったりすることになれば、

将来的に増加することになる所得税額の一部を負担しない場合が

生ずることになる。
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いずれにせよ、税制改正は現時点では未定であることも事実なので、

昨年同様、「今年中に買わないと節税できなくなります」

という営業トークはやり過ぎです。


また、税制改正があるとしてもどう変わるのか?も分かりません。


たとえば、「海外不動産の売却益は約20%の分離課税ではなく、

他の所得と合算での総合課税」という方法もあるでしょう。


個人的には、海外不動産に関する耐用年数を改正するのは

難しいと思うので、改正があるとしても出口部分かと考えます。


なぜならば、海外不動産といっても、その国の事情により変わり、

日本と同様の状況にある国もあると思われるからです。


具体的に税制がどう改正されるかは未定ですが、

節税目的(特に個人)で海外不動産に投資を検討されている方は

「税制改正のリスク」ということは想定しておくべきでしょう。

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■編集後記


朝4時起きをやめる宣言(笑)。


「朝4時起き」でブランドを作ってきた私にとっては

それなりに大きな決断だったのですが、やめることにしました。


この記事はフェイスブックにも書いたのですが、

本当の話で、今後は朝5時起きを基本とすることにしました。


https://www.facebook.com/mitamura


理由は睡眠負債という概念からすると、

1日7時間は寝た方がいいとのことだからです。


もっとも、7時間寝てなくても睡眠負債に陥らない人もいるそうで、

私は6時間睡眠でも睡眠負債のチェック項目に該当するものは

1つもありませんでした。


ただ、仕事の期限に追われておらず、

プレッシャーのないときに目覚ましをかけずに寝ると、

7時間くらいの睡眠時間になっていました。


だから、自然に寝て起きると、

7時間がベストなんだろうなあとは感じていました。


ただ、6時間睡眠でも眠くは全くないので、

朝4時起きを継続していたのですが、

思い切ってやめることにしました。


私は現在、49歳です。


昨年末、今年の初めに私の周りで50代で亡くなった方が2人いました。


先日、元フジテレビのアナウンサーの有賀さつきさんが

亡くなったのも52歳。


人生100歳時代になるということも言われていますが、

50代は早すぎるけれども、「普通に」人が亡くなることもある年齢

だとも感じています。


私は健康診断をしても、オールA判定という状態を保ってはいますが、

より健康に気をつけるため、朝5時起きに変えることにしました。


もちろん、今までよりも1時間早く寝れば、

朝4時起きを継続できるのですが、

そのためには、9時前には眠る体制にならなければなりません。


しかし、それはなかなか難しいので、

朝起きる時刻を後ろ倒しにした訳です。


ということで、先日、いつもより約1時間遅い電車に乗ったところ、

多少混んでいました(笑)。


ギュウギュウではありませんが、

新聞を広げては読めないくらいの混み具合です。


イラッとして文句を言っている人もいます。


ただ、この光景は始発ではまず見ないものです。


これが嫌なのも始発電車に乗ってきた理由なので、

次回からは6時前の電車に乗ろうと思います。


ということで、今回のメルマガからは

「朝5時起きの税理士 見田村です。」と変更になりました(笑)。


気づきました?(笑)。

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