※ 本ブログ記事は過去(2018年5月17日)に配信したメルマガを掲載したものです。


皆さん、おはようございます!朝5時起きの税理士見田村です。

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さて、昨年に開催し、全回満席で非常にご好評を頂いた

税理士の牧口晴一先生をお迎えしての「牧口大学」を

今年も開催します。


私も参加しますので、一緒に机を並べて学びましょう!


「牧口大学」の特徴は
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午前10時~午後7時までの「超ロングランセミナー」で
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
「網羅的に学ぶ」ということです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

今年も「改訂版」に関しては

改訂後初の「蔵出しセミナー」となります。
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また、改訂していない書籍に関しても、

昨年と同様の内容を復習しながらも、

○ より1歩突っ込んだ内容
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
○ 具体的な「使い方」
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
に重点をおいて解説していきます。


昨年同様、満席が予想されますので、

是非、早めにお申込みを頂ければと思います。


セミナー詳細は下記のとおりです。


〇 時間:毎回10時~19時(開場9時30分)

→ セミナー終了後に、希望者のみで懇親会あり


〇 会場:JR新橋駅より徒歩2分の会場

→ 詳細はご参加者のみにお知らせします。


〇 各回の日程とセミナー内容


・ 第1回:6月5日(火):「中小企業の事業承継のポイント」

→ 改訂版の蔵出しセミナー


・第2回:8月2日(木):「事業承継に活かす納税猶予・免除」

→ 改訂版の蔵出しセミナー


・第3回:9月10日(月)、11日(火):組織再編・資本等取引をめぐる税務の基礎」

→ 2日間かけて「実際の使い方」も深く解説します。


・第4回:10月2日(火):「事業承継に活かす持分会社・一般社団法人・信託の法務・税務」

→ 改訂版の蔵出しセミナー


・第5回:11月8日(木):「種類株式、従業員持株会の活用法」

→ 持株会のことに触れながらも、

  税理士が不得意な「種類株式」に関して、「網羅的に」解説します。

→ 種類株式のことが「完全に」理解できるようにします。
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個別申込みが可能ですので、

是非、ご参加頂ければと思います。


なお、税理士、会計事務所職員を前提とした内容構成になっていますが、

参加資格を制限するものではありません。 


よろしくお願いします。


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牧口大学(第2期)

http://www.success-idea.com/makiguchidaigaku/
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では、今日は皆さんに

「借入金による不動産投資は本当に節税になるのか?」を解説します。


皆さんは

「借金をして賃貸不動産を建てると、相続税の節税になる」

とお聞きになったことはありますか?


賃貸不動産に対する投資は「一時の加熱しすぎた状況」は

金融庁の指導もあって脱しましたが、

それでも、まだまだ建ち続けている状況です。


しかし、

「賃貸不動産による【相続税の節税そのもの】が否認された裁決」

もあるので、慎重な判断が求められる部分です。


この裁決事例に関しては、またの機会に解説します。


そもそも、なぜ、賃貸不動産に投資すると、

相続税の節税になるのでしょうか?


それは

「相続税における不動産評価額 < 不動産の時価」

というルールがあるからです。


賃貸不動産を前提にすれば、具体的には下記となります。


〇 建物:固定資産税評価額×70%

→ 固定資産税評価額は建築価額の50~60%


〇 土地:路線価による評価額×約80%(その地域により少し変動)

→ 路線価は時価の80%


具体的な数字を当てはめて計算してみましょう。


元々持っていた財産は「お金100、土地100(時価)」とします。


この方が借入金100により、賃貸アパートを建てたとします。


そうなると、この方の財産は下記となります。


〇 財産

・ お金:100

・ 建物:100×50%×70%=35

・ 土地:100×80%×80%=64

・ 小計:199


〇 負債

・ 借入金:100


〇 純財産(財産-負債)

199-100=99


元々の財産額は「お金100、土地100(時価)」なので、

賃貸不動産に投資したことにより、相続財産が101も

圧縮できているのです。


だから、「借入人による賃貸不動産投資は節税になる」

という「都市伝説」が生まれてしまうのです。


上記の事例で、借入金よらず、

手持ち資金で不動産投資をしたとしましょう。


そうなると、この方の純財産額は下記となります。


〇 財産

・ お金:0

・ 建物:100×50%×70%=35

・ 土地:100×80%×80%=64

・ 小計:99


〇 負債

・ 借入金:0


〇 純財産(財産-負債)

99-0=99


結果として、借入金があってもなくても

「999という純財産額は変わらない」

ということです。


もちろん、これは分かりやすくするために、

お金の全額を不動産投資に回した事例です。


しかし、世の中的にいえば、

〇 借入金を返済する余裕資金があるのに、敢えて返済していない

〇 借入金と預金が両建てになっている

という事例は多々あります。


これは「借入金があると、相続税対策になる」

という誤解に陥っているのです。


当然、借入金があれば、銀行に対する支払利息が発生し、

その分だけ財産が減っていくことになります。


つまり、「財産が増えるペースを落とす相続税対策」という

本末転倒な対策なのです。


極端に言えば、

〇 100億円の財産なんていらない

〇 1,000万円の財産ならば、相続税がかからないので、

  その方がいい

と言っているのと同じです。


だから、余裕資金があるにも関わらず、

借入金と預金が両建てになっていることは意味がないのです。


もちろん、私は賃貸不動産への投資を否定している訳でもありません。


常に投資額の全額を手持ち資金ですべきとも思いません。


問題なのは、誤解の下に両建てになっていることなのです。


これは法人の株価圧縮のために、

不動産投資をする場合においても全く同じことが言える訳です。


法人の場合は多少、事情が異なることもあるのでしょうが・・・。


今日の論点はかなり多くの方が誤解されているので、

皆さんは十分にご注意を頂ければと思います。


なお、上記で触れた

「賃貸不動産による【相続税の節税そのもの】が否認された裁決」は

来月中のメルマガで解説したいと思っています。


楽しみにお待ちください。

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■編集後記


例年であれば、「もうすぐゴールデンウィークだな」という季節になれば、

花粉症も終わります。


しかし、今年は長引いているので、

もしかしたら、スギ以外の花粉症にもなったか?と危惧しています。


昨日はあるセミナーを受講していたのですが、

集中力を切らさないために、眠くなる花粉症の薬を服用(笑)。


ただ、集中していたこともあり、

ほとんど眠くならずに済みました!


今後も研究をつづけ、

皆さんにより良い情報を提供していきますので、

どうぞ、ご期待頂ければと思います。

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