※本ブログ記事は2020年10月13日に配信したメルマガを掲載したものです。



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では、今日は

「定期借家契約&内部造作の耐用年数、

定期借地契約&建物の耐用年数」

を解説します。


前回のメルマガで、

皆さんの会社が定期借家契約でビルを賃借した場合の

「内部造作の耐用年数:賃借期間でOK」

という話をしました。


これを採用すれば、

減価償却費が「かなりの多額」になるケースもあります。


この理由は定期借家契約の場合、

期間の満了で「一旦は」賃貸借契約がそこで「終了」するからです。


だから、その場所の賃借を継続したいならば、

「再契約」という手続きになる訳です。


あくまでも「再契約」であり、「更新」ではありません。


再契約の可否は当初の賃貸借がスタートした時点では未定であり、

当初の賃借期間で終わる可能性も「一応」あります。


そのため、「賃借期間=耐用年数」とすることができ、

内部造作1億円、賃借期間2年であれば、

1年分の減価償却限度額は5,000万円となる訳です。


では、定期借「家」契約ではなく、

皆さんの会社が定期借「地」契約で土地を賃借し、

その土地の上に建物を建てた場合はどうなるのでしょうか?


たとえば、

〇 事業用定期借地契約:15年

〇 建物の耐用年数:39年(15年間の定期借地契約が終了したら、

100%建物を取り壊し、更地にして返還する前提)

という場合、上記と同様の考え方に基づき、

本来は39年が耐用年数である建物を

15年で償却してしまうことも可能なのでしょうか?


答えは「そうなるとは限らない」という

少し曖昧な回答になります。


これはアサキインターナショナル(株)という会社が

大阪国税局に事前照会をかけた結果、

回答を得た内容に基づきます。


これが国税庁のホームページに掲載されています。


この事例の概要を説明します。


〇 土地の所有者:●●市

〇 土地の賃借期間:15年

〇 建物の用途:結婚式場等の宴会施設


アサキインターナショナル(株)の照会内容はこうです。


〇 相手が●●市なので、租税回避という恣意性はない。


〇 15年後に【必ず】建物を取り壊す契約なので、

15年を建物の耐用年数にしてもOKか?


しかし、大阪国税局は

〇 大阪国税局としての見解

〇 事前照会者の申告内容を拘束するものではない

としながらも、

「貴見のとおり取り扱われるとは限りません。」

回答した訳です。


その理由は

〇 建物の場合、本来の耐用年数を短縮できる理由は限定

〇 定期借地契約であることは、この中に入っていない

〇 定期借家契約の話は、あくまでも内部造作の話

〇 定期借家契約の話を定期借地契約に応用することは不可

というものです。


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大阪国税局の回答(原文)

※ 読み飛ばしてもOKです。


減価償却資産については、

減価償却資産の耐用年数等に関する省令において、

その耐用年数(以下「法定耐用年数」といいます。)が

定められています。


また、法人税法施行令第57条《耐用年数の短縮》では、

一定の事由に該当する場合に、

納税地の所轄国税局長の承認を受けたときは、

減価償却資産の使用可能期間を法定耐用年数とみなすことを

定めています。


この「一定の事由」については、同条第1項第1号から第6号まで

及び法人税法施行規則第16条第1号から第3号まで

《耐用年数の短縮が認められる事由》に掲げられており、

いず れも減価償却資産自体の使用可能期間が

法定耐用年数よりも著しく短くなるという事由が

現に発生しているような場合に限って承認される趣旨であると

解されます。


しかしながら、借地契約の契約期間が法定耐用年数より短いことは、

法令上のいずれの 事由にも該当しないため、

同条に基づく短縮の承認申請は認められません。


なお、耐用年数の適用等に関する取扱通達1‐1‐3《他人の

建物に対する造作の耐用年数》は、

他人から賃借した建物に対して行った造作についての取扱いであり、

建物そのものをこれに準じて取り扱うことは、

相当でないと考えられます。


(出典:国税庁ホームページ)
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つまり、

〇 定期借家契約の内部造作:根拠となる通達がある

〇 定期借地契約の建物:根拠となるものがない

ということです。


皆さんの会社が事業用定期借地契約をし、

建物を建てて、店舗などを展開していくならば、

この論点は重要ですので、間違えないようになさってください。


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■編集後記


まもなく誕生日となり、52歳となりますが、

最近は毎年の通過点という感じですね(笑)。


見た目は若くは見られるものの(笑)、

それはヒゲ脱毛のおかげである部分も大きいと思います。


色々な方にヒゲ脱毛をおすすめしており、

中には始められた方もいます。


ヒゲがない生活はこれからの乾燥する季節には

本当に最高です。


ヒゲ剃りで肌あれすることもないですからね(笑)。


これからの季節はNOヒゲ剃り&保湿ですね!

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